03/02/2012 - Liberalizzazioni: Fiaip, entro maggio arriva il patentino per gli agenti

Con l’entrata in vigore del nuovo decreto attuativo si  conclude il percorso, cominciato con il recepimento in Italia della direttiva servizi,  delle liberalizzazioni  della professione per l’agente immobiliare che prevede la soppressione del Ruolo il prossimo 12 maggio 2013, oltre a stabilire che per chi svolge l’attività di mediatore una sezione speciale dedicata all’interno del REA.  Le Camere di Commercio avranno  l’obbligo di fornire  agli stessi  un tesserino di riconoscimento a tutela  della professionalità  e a garanzia dei consumatori.

“E’ una vittoria della Federazione, che ha lavorato bene al tavolo di concertazione insieme ai tecnici del Ministero dello Sviluppo economico, e a tutte le categorie interessate, e che oggi - ha dichiarato il presidente Fiaip Righi, intervenendo sulle liberalizzazioni alla trasmissione della Rai “Italia sul 2” -  pur recependo il percorso delle liberalizzazioni dei servizi per gli agenti immobiliari si mantengono saldi i principi ed i requisiti fondamentali per l’accesso alla professione contenuti nella legge 39/89.  Con il nuovo regolamento si rafforzerà , inoltre,  la lotta all’abusivismo e la trasparenza nei confronti dei consumatori”.

Cambiano le regole per gli agenti immobiliari e i mediatori,  ma rimane l’obbligo del corso di formazione e dell’esame per l’accesso alla professione, oltre al possesso dei requisiti soggettivi e di onorabilità.  Si tratta di una vera e propria rivoluzione che prevede per gli agenti un anno di tempo per adeguarsi  alle nuove regole e che vede oggi il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi illustrare le nuove regole sulle colonne del quotidiano economico e finanziario  Il Sole 24 Ore – Casa Plus 24 e spiegare  il percorso necessario per diventare agente immobiliare.

E’ stato infatti pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 10 del 13 gennaio 2012, il decreto 26 ottobre 2011, recante “Modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59”.  Lo stesso decreto dà  attuazione alla delega contenuta nell’articolo 80 del D. Lgs. n. 59 del 26 marzo 2010. Il decreto, che sarà operativo dal 12 maggio 2012, disciplina quindi le nuove procedure di iscrizione nel Registro delle imprese e nel  REA dell’ attività di mediatore, disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n°39 e successive modifiche.

Nel decreto  viene prevista le modalità di passaggio dei soggetti imprenditoriali e delle persone fisiche iscritte nel Ruolo soppresso dal D. Lgs. n. 59/2010, ma che in realtà è in qualche modo rimasto in vita in attesa dell’entrata in vigore del decreto attuativo. Si ricorda che nel periodo transitorio, fino al prossimo maggio 2012, continueranno a permanere temporaneamente i ruoli, fermo restando l’applicazione dell’istituto dello Scia per coloro  che intraprendono l’attività.

Lo stesso Ministero dello Sviluppo Economico, in anticipo sulla pubblicazione dei decreti sulla Gazzetta Ufficiale, tra cui quello inerente gli agenti di affari in mediazione, ha emanato la Circolare  n. 3648/C del 10 gennaio 2012, nella quale sono stati messi in rilievo i seguenti punti: la data di efficacia dei decreti, il termine perentorio del 12 maggio 2013 entro il quale devono esser svolti gli adempimenti a carico delle imprese attive e delle persone fisiche iscritte nei Ruoli non più attive; l'utilizzo dello strumento della SCIA, la portata esclusivamente procedurale dei decreti, l'utilizzo esclusivo dei mezzi telematici, la istituzione dell'apposita sezione del REA, la modulistica unica a livello  nazionale.

03/02/2012 - Limitazioni all'uso del contante, le novità del decreto Salva Italia

L’intervento legislativo decretato dal governo “Monti”, come già evidenziato in precedenti comunicazioni , ha posto un ulteriore limite all’importo di trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito al portatore o di titoli al portatore, da 2.500 euro (articolo 2, Dl 138/2011) a mille euro (articolo 12 del Dl 201/2011 in vigore dal 6 dicembre 2011).

Il dettato normativo dell’articolo 49 del Dlgs 231/2007, integrato dal decreto “Salva Italia”, al comma 1, dunque, vieta “il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, quando il valore oggetto di trasferimento, e' complessivamente pari o superiore a euro mille” ….“anche quando e' effettuato con più pagamenti inferiori alla soglia che appaiono artificiosamente frazionati”.
 
Lo stesso decreto legislativo all’articolo 1, lettera m) definisce l’operazione frazionata come “un'operazione unitaria sotto il profilo economico, di valore pari o superiore ai limiti stabiliti dal presente decreto, posta in essere attraverso più operazioni, singolarmente inferiori ai predetti limiti, effettuate in momenti diversi ed in un circoscritto periodo di tempo fissato in sette giorni ferma restando la sussistenza dell'operazione frazionata quando ricorrano elementi per ritenerla tale”.
Con questa definizione il legislatore ha ripreso quanto già espresso dal parere del Consiglio di Stato 1504/1995, sezione III, richiamato tra l’altro nella circolare Mef 2/2012.
 
In particolare, secondo quanto sostenuto dal legislatore e nuovamente posto in evidenza nella recente circolare Mef, è sanzionabile l’ipotesi di cumulo di più trasferimenti, relativi alla medesima operazione, che superano il limite di mille euro quando espletati a scadenze preventivamente prestabilite con intento elusivo.

In mancanza di un preciso limite temporale o quando non si può desumere da alcun elemento, si prende come riferimento un criterio oggettivo (sette giorni).

Diversa è la circostanza in cui i trasferimenti derivino da contratti preesistenti che prevedono pagamenti rateali facenti parte della normale prosecuzione di un’attività commerciale o da accordi contrattuali, in quanto mancando l’artificiosità dei passaggi di somme ingenti non vengono a crearsi i presupposti per la sussistenza delle violazioni.
 
Si evidenzia, altresì, che le operazioni di prelievo e/o di versamento di denaro contante uguali o superiori a mille euro non determinano automaticamente la configurazione di una violazione di cui all’articolo 49 del D.lgs 231/2007, se il soggetto che effettua le anzidette operazioni è sempre lo stesso e non avviene trasferimento a terzi, così come già tra l’altro evidenziato nella circolare Mef del 04 novembre 2011, e se non si concretizza la violazione della disposizione normativa.

15/01/2012 - SOMME A TITOLO DI ACCONTO O CAPARRA NEL PRELIMINARE

La giurisprudenza afferma che nel caso in cui una somma anticipata sia qualificata come caparra, senza precisazione se debba intendersi confirmatoria o penitenziale, nel silenzio va intesa come confirmatoria.La D.R.E. Lombardia, con nota 16.09.2011, n. 114394, ha confermato che nel caso il contratto preliminare preveda il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra, con contestuale funzione di acconto sul prezzo, e l'operazione di trasferimento immobiliare risulti imponibile ai fini IVA, è dovuta la sola imposta di registro in misura fissa.Qualora il contratto preliminare preveda la dazione di somme a titolo di caparra o di acconti di prezzo da effettuarsi in un momento successivo alla firma del contratto preliminare, anche tali somme sono assoggettate a tassazione al momento della registrazione del preliminare, atteso che il significato dell’espressione verbale “prevede” (in due punti utilizzata dal legislatore nella nota all’art. 10 della Tariffa Parte Prima allegata al T.U.R.), include sia ciò che è già stato pagato sia ciò di cui è solo previsto il pagamento.

 

 

 

20/12/2011 - Interessi legali, per il nuovo anno 2012 : ritoccata la percentuale dal M.E.F.

Il Decreto del Ministro dell'Economia e delle finanze, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 15/12/2001, fissa la misura del saggio al 2,5% a partire dal 1° gennaio 2012 .

Cresce di un punto percentuale il tasso degli interessi legali che, a  partire dal 1° gennaio, passa dall'attuale 1,5% al 2,5%.

È quanto stabilito dal Decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze del 12 dicembre 2011, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.291 del 15 dicembre 2011.

Si ricorda che la variazione non è automatica.

L'articolo 1284 del codice civile, infatti, assegna al M.E.F. il compito di modificare gli interessi legali sulla base del rendimento medio annuo lordo dei titoli di Stato di durata non superiore a dodici mesi e del tasso di inflazione registrato nell'anno, con decreto da emanarsi non oltre il 15 dicembre.

Qualora entro tale data non sia fissata la nuova misura del saggio, questo rimane invariato per l'anno successivo.

Oltre agli immediati riflessi sulla domanda di investimenti, sull'accensione di mutui e sui finanziamenti, la variazione del tasso di interesse si fa sentire anche in ambito fiscale. Si ricordano, in particolare, le somme da versare a titolo di ravvedimento operoso.
Per regolarizzare gli omessi, insufficienti o tardivi versamenti di tributi, infatti, occorre corrispondere, oltre alla prevista sanzione ridotta, anche gli interessi moratori calcolati al tasso legale, a partire dal giorno successivo a quello entro il quale doveva essere assolto l'adempimento e fino al giorno in cui si effettua il pagamento.

Il nuovo saggio del 2,5% va applicato solo in relazione al periodo di tempo intercorrente tra il 1° gennaio 2012 e il giorno del versamento tardivo

14/10/2011 - Bolgheri - Strada del Vino

Vendesi nella famosa "Strada del Vino" che collega il borgo medioevale di Bolgheri, ove vi sono ubicate tra le maggiori Aziende vinicole italiane, come: Sassicaia, Ornellaia...a Castagneto Carducci (Livorno), operazioni immobiliari di alto pregio.

Per informazioni, contattare:  +39336709246

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16/09/2011 - Manovra estiva

Manovra Estiva : Variazione aliquota IVA prestazioni servizi

01/09/2011 - Novità Antiriciclaggio

03/08/2011 - Mercato Immobiliare

La rigidità dei prezzi e il rialzo dei tassi d’interesse sono i fattori che più influenzano l’andamento del mercato immobiliare quasi in stagnazione.In controtendenza crescono i volumi delle compravendite +2% nelle principali città metropolitane.Gli italiani cercano bilocali e trilocali con box auto, ed immobili di qualità. Redditività media lorda 4,9%

Il mercato immobiliare nel primo semestre 2011, pur essendo sostenuto da una domanda di proporzioni ancora rilevante, non ha confermato i segnali positivi mostrati nel primo semestre 2010, registrando evidenti segnali di scarsa mobilità e dinamicità, quasi al limite della stagnazione. E’ stata, infatti, proprio la domanda a sostenere il mercato, contenendo sia la diminuzione dei prezzi che la diminuzione del volume degli scambi, ma l’ampia forbice (circa il 20%), che continua a tenere distanti richiesta e offerta, ha penalizzato in maniera determinante una notevole fetta di acquirenti che avevano programmato di investire nel mattone, perché agevolati dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso. Nelle tredici principali realtà urbane nazionali prese a campione dal report Fiaip nel primo semestre 2011 si è assistito, mediamente, ad un’ulteriore ribasso dei prezzi di circa un punto e mezzo in percentuale (-1,5%). Ciò ha finito con l’agevolare quel circuito di compravendite in cui la distanza tra domanda ed offerta non è risultata incolmabile, soprattutto nelle zone periferiche, richiamando acquirenti dalle provincie.Restano invariate le possibilità, per chi è interessato a fare un investimento, di approfittare di quest’ulteriore fase di contrazione per acquistare a valori più contenuti, considerando, inoltre, che anche gli immobili di alta qualità, che sinora in periodi di congiuntura negativa avevano mostrato di mantenere meglio degli altri il proprio valore inalterato, iniziano a far registrare minimi, e mostrano chiari segni di ribasso (fino a -5%). Per quanto concerne il dato relativo al numero complessivo di compravendite, secondo quanto riportato dall’Agenzia del Territorio, nel primo trimestre del 2011 le compravendite in Italia sono state complessivamente 298.946, di cui 136.718 nel settore residenziale e 107.564 nelle pertinenze facendo registrare quindi una diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-3,6%). Si accentua anche la volatilità che riflette un’oggettiva incertezza del mercato dovuta all’attuale situazione economica sia nazionale che internazionale, in bilico tra segnali di ripresa e il perdurare di condizioni di sofferenza, soprattutto sul fronte dell’occupazione. Questo quadro critico trova la sua corrispondenza nell’andamento delle varie tipologie per cui, se il settore residenziale subisce per Fiaip un calo di transazioni del 3,7%% rispetto al primo trimestre dell’anno precedente, i settori terziario e commerciale soffrono un decremento ben superiore, rispettivamente del 4,4%, e 8,9%, mentre il settore produttivo si attesta ad un -2,1%.In sintesi, il mercato immobiliare riprende la discesa iniziata nel 2006 che sembrava arrestata nel 2010. Rispetto al I trimestre 2004, a livello nazionale, si registra un calo del 21% circa, e rispetto al primo trimestre 2006 si evidenzia una contrazione pari al -32% di compravendite così come riferito dall’Agenzia del Territorio. Inoltre, rispetto al primo trimestre del 2004, la riduzione del mercato residenziale registra una contrazione complessiva di compravendite maggiore al Nord, con -28% circa, e pari al -23% circa al Centro e a circa il – 21% al Sud.Per quanto riguarda le otto principali città italiane, è da rilevare un dato tendenziale inverso rispetto alle variazioni negative riscontrate in ambito nazionale, con i volumi di compravendite per il Centro Studi Fiaip che registrano un tasso tendenziale pari a + 2%. Nello specifico a Roma cresce di + 1,3% , a Torino + 8,7%, a Bologna + 5,7%, a Genova + 5,2% e a Palermo +2,4%. Diminuiscono leggermente a Milano, Napoli e Firenze. I prezzi rilevati dagli agenti Fiaip, fatta eccezione per Milano (+3%) e Roma (+1,3%), mostrano un leggero ribasso, mediamente – 2%, unitamente agli immobili ad uso ufficio che continuano a mostrare un segno negativo dei prezzi (mediamente – 5%), i negozi (-6,5%) ed i capannoni (-8%).“I fenomeni internazionali – dichiara Mario Condò de Satriano, Presidente del Centro Studi Fiaip - hanno prodotto una forte fase d’incertezza sul futuro, a cui si è aggiunta l’acuirsi della crisi nazionale, sia a livello politico che economico, che ha trattenuto quanti avevano deciso di collocare i propri risparmi nell’immobiliare, visto il sostanziale contenimento dei prezzi che garantisce la tenuta complessiva dell’investimento, la redditività media di circa il 4,9%, e l’introduzione della cedolare secca”. “Inoltre – segnala Mario Condò de Satriano - il capitolo degli approvvigionamenti bancari finisce ancora col pesare, in maniera negativa, sulla fascia di mercato intermedia, quella, cioè, compresa tra i 350mila euro e i 600mila euro, che continua ad essere l’area di mercato a più scarsa movimentazione in quanto, le banche non finanziano più il 100% dell’importo dell’immobile, e il calo dei tassi d’interesse ha avuto come conseguenza paradossale l’irrigidimento fino all’eccesso del mondo bancario”. A confermarlo sono gli ultimi dati disponibili che indicano un tasso tendenziale annuo dell’erogato per l’acquisto di abitazioni ancora positivo (+8,1%), anche se di entità inferiore rispetto ai due trimestri precedenti del 2010 (entrambi attorno al +20%), pur essendo, tale dato, fortemente condizionato dalla componente di surroga e sostituzione, il cui peso nei primi mesi del 2011 è arrivato addirittura a rappresentare il 40% dell’erogato. Pertanto, secondo il Centro Studi Fiaip, nonostante la favorevole combinazione di tassi d’ interesse contenuti e prezzi immobiliari in lieve flessione, gli effetti positivi sono risultati piuttosto modesti, in funzione di un orientamento selettivo delle banche nei confronti degli acquirenti, e a risentirne continuano ad essere i tempi medi di vendita che confermano circa 8 mesi per portare a termine l’acquisto di un immobile in zona centro, e circa 9 mesi per acquistarne uno in provincia, confermando la media nazionale calcolata per le grandi città, pari a 7,5 mesi di attesa.CompravenditeTornando all’andamento del mercato nei primi mesi del 2011 va segnalato il lieve ribasso del costo di bilocali e trilocali (-2%), tipologie di appartamento che ancora una volta si guadagnano la palma dell’immobile più richiesto da Nord al Sud. I “piccoli tagli”, infatti, sono quelli che maggiormente movimentano il mercato. Nel caso specifico, trilocali (con box auto) e bilocali sono anche il tipo di appartamento più offerto nelle zone di periferia e in quelle immediatamente a ridosso del centro. L’immobile che tira è quello che rientra nella fascia a basso costo: fino a un massimo di 250/300mila euro la compravendita va in porto. La maggior parte delle richieste d’immobili di maggiori dimensioni si registra nei quartieri delle zone semicentrali ed in quelli della periferia. In calo contenuto la domanda registrata nelle zone centrali dove la forbice tra domanda e offerta rimane piuttosto ampia: o si acquistano case di prestigio (superiori a 800mila euro) o appartamenti di piccole pretese. LocazioniDiverso il discorso delle locazioni, dove si registra per il Centro Studi Fiaip un calo per appartamenti residenziali e negozi non tanto dovuto alla scarsità della domanda, quanto a quello dell’offerta. Contrariamente a quanto registrato nel 2010, quando i comuni dell’hinterland fotografavano una situazione frastagliata e disomogenea, l’andamento del mercato nelle provincie, rispecchiano appieno quanto registrato in città. Anche in provincia, nonostante si registri una domanda in crescita di abitazioni, il forte divario tra prezzo richiesto e prezzo offerto, non consente la ripresa delle compravendite alimentando così la medesima fase di stagnazione. L’unico segmento che si muove è rappresentato da quello relativo alla cosiddetta “fascia bassa” in cui sono ricompresi gli immobili tra i 100 e i 150.000 euro. Per Fiaip quindi i fattori che influiscono sull’attuale stagnazione del mercato immobiliare si possono riassumere: nella rigidità dei prezzi e nel rialzo dei tassi d’interesse con conseguente ulteriore selezione del credito da parte della banche.Infatti, nonostante l’Europa registri una moderata crescita dell’economia da non autorizzare interventi di politica monetaria, preoccupazioni relative alle tensioni inflazionistiche hanno indotto la BCE ad aumentare già in due occasioni i tassi di interesse di riferimento portando il costo del denaro a luglio a 1,50%. “Un aumento dello 0,25% – dichiara Mario Condò de Satriano - è inoltre previsto per una terza volta quest’anno, e ciò comporterebbe un’ulteriore irrigidimento delle condizioni di accesso al credito, con inevitabili ricadute negative per il mercato immobiliare già fortemente influenzato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli del 2006/2007”. Un adeguamento dei prezzi ai valori correnti, associato ad una politica creditizia meno selettiva, rappresentano gli elementi fortemente imprescindibili e determinanti per un’effettiva ripartenza e velocizzazione del mercato. Al momento, viceversa, prende sempre più forma l’immagine di una situazione di stallo in cui la rigidità dei prezzi, associata alle difficoltà di erogazione del credito, finisce inevitabilmente per rallentare, se non addirittura ingessare, gran parte della domanda potenziale.

08/11/2010 - Solo il mediatore iscritto matura il diritto alla provvigione

Commentiamo, qui di seguito, una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Cassazione Civile, sezione terza, 11 giugno - 8 luglio 2010 n. 16147/10) che ha stabilito alcuni importanti principi di diritto in tema di mediazione, soprattutto dopo la modifica legislativa introdotta dal D. Lgs. 26 marzo 2010 n. 59., statuendo, da un lato, che la norma che ha soppresso il ruolo di cui all'articolo 3 della legge 3 febbraio 1989 n. 79, non ha effetto retroattivo, ma, soprattutto, che solamente i mediatori iscritti nel registro o nei repertori tenuti dalla Camere di Commercio avranno diritto alla provvigione. La decisione nasce dalla causa che un geometra, libero professionista, promuove nei confronti di un imprenditore edile assumendo di avere svolto un'attività mediatoria per la vendita di un complesso edilizio. Il giudice di primo grado da ragione al geometra, ritenendo che nella fattispecie si versasse in una ipotesi di contratto atipico di procacciamento di affari, mentre, il giudice di appello riformava la sentenza rilevando che dalla documentazione versata in causa e dagli atti processuali emergeva trattarsi di contratto di mediazione tipica e che, di conseguenza, a norma della legge 3 febbraio 1989 n. 79 il diritto alla provvigione spettava solamente se si era iscritti al ruolo di cui all'art. 2 della stessa. Il libero professionista ricorreva per Cassazione, sostenendo, oltre al resto, che essendo intervenuto, nelle more del giudizio, il D.Lgs 26 marzo 2010, che, appunto, ha soppresso il ruolo dei mediatori, il diritto alla provvigione non era più precluso dalla mancata iscrizione del mediatore al ridetto ruolo. Il ricorso non è stato accolto rilevando gli ermellini che, quanto al citato decreto legislativo, che esso non poteva essere applicato alla fattispecie in esame, in quanto esso non contiene alcuna norma che lo renda applicabile anche ai rapporti già esauriti. Rilevano, infatti, i Giudici di legittimità: “Infatti il principio della irretroattività della legge (art. 11 preleggi), che è applicabile anche alle norme di diritto pubblico, preclude l'applicazione della nuova normativa non soltanto ai rapporti giuridici già esauriti, (come è quello in esame) ma anche a quelli sorti anteriormente ed ancora in vita, qualora gli effetti sostanziali scaturenti da detta normativa siano eziologicamente collegati con un fattore causale non previsto da quella precedente. (Cass. n. 10436 del 18/07/2002)“. Ma la Corte ha pronunciato, con la sentenza in commento, un altro importante principio di diritto relativo alla disciplina della mediazione. Si legge, infatti, nella sentenza; “In ogni caso va osservato che il D.Lgs. n. 59 del 2010, art. 73, ha sì soppresso il ruolo di cui alla L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2 e successive modificazioni, ma non ha abrogato tale legge.
È stato, anzi, disposto che le attività disciplinate dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39, sono soggette a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, competente per territorio corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dalla L. 29 dicembre 1993, n. 580, art. 8 e dal D.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581, art. 9, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39. Il comma 6 di detto art. 73 statuisce che “Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella L. 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)”.. Ciò comporta che in assenza di abrogazione della L. n. 39 del 1989, art. 6, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al D.Lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla Camera di commercio secondo l'art. 73 cit..”. La Cassazione, dunque, ha chiarito che il recente decreto legislativo ha previsto che l'esercizio delle attività disciplinate dalla legge n. 39 del 1989 sono comunque soggette alla denuncia di inizio attività previa autocertificazione e certificazione relative al possesso dei requisiti prescritti per l'esercizio dell'attività di mediazione, precisando che il sesto comma dell'art. 73 prevede ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA). Da ciò non può non derivare che in assenza di abrogazione dell'art. 6 della l. n. 39/1989, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al d.lgs. n. 59/2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla camera di commercio secondo l'art. 73 cit.. La sentenza in commento ci pare ineccepibile sotto ogni punto di vista e da la giusta e corretta interpretazione di uno degli aspetti sorti all'indomani della pubblicazione del provvedimento abrogativo del ruolo.

Avv. Roberto Bella

22/12/2009 - IPOTECA ISCRITTA DA EQUITALIA SU IMMOBILI DEL CONTRIBUENTE

Deve essere revocata l’iscrizione ipotecaria eseguita da Equitalia sull’immobile di un contribuente che ha assolto, per oltre la metà, il debito iscritto a ruolo, e che sta beneficiando, per la parte residua, di un piano di rateizzazione.

20/12/2009 - MEDIAZIONE CONCLUSA CON IL PRELIMINARE

Il diritto alla provvigione è legittimo anche in relazione alla sottoscrizione di un preliminare di compravendita che reca tutti gli elementi essenziali per la sua definizione e che preveda, in caso di mancata stipula del contratto definitivo, la possibilità di ricorrere alle disposizioni di cui all’art. 2932 del Codice Civile   Trib. Monza sent. n. 551/2009

07/10/2009 - RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

Nell’attuale disciplina di rivalutazione, come nelle precedenti, la presenza del bene nell’esercizio in cui è effettuata la rivalutazione (esercizio in corso al 31.12.2008) e nell’esercizio immediatamente precedente, sulla base di un diritto di proprietà o di altro diritto reale, è richiesta allo scopo di escludere dalla rivaluta-zione i beni di acquisizione più recente. Si ritiene che tale finalità sia comunque soddisfatta anche in particolari ipotesi in cui, in assenza di un bi-lancio formale, è comunque possibile dimostrare oggettivamente la presenza dei beni nel patrimonio dell’impresa nei 2 esercizi di riferimento

07/10/2009 - CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE E CESSIONE DEL CONTRATTO

Nel caso di contratto per persona da nominare, se il termine per la designazione del compratore finale non è determinato né oggettivamente determinabile, si configura la cessione del contratto da parte del contraente del preliminare di acquisto. In linea di principio può ammettersi la possibilità di applicazione della procedura di variazione in diminu-zione dell’Iva in caso di dichiarazione di nomina del terzo a seguito di stipula del preliminare. Tuttavia, ai fini dell’applicazione della procedura di variazione in diminuzione dell’Iva ai sensi dell’art. 26, c. 2 del D.P.R. 633/1972, occorre verificare se la dichiarazione di nomina sia effettuata nei termini e con le moda-lità previste dall’art. 1402 Codice Civile, così da ritenere perfezionato un contratto per persona da nomi-nare e, conseguentemente, prodotto l’effetto della sostituzione dell'originario contraente. In particolare, non è configurabile un contratto per persona da nominare, ma un’operazione di rivendita, quando non è stato fissato un termine previsto per la nomina dell’effettivo acquirente, data la determinazione incerta e generica del termine, come quella secondo la quale la dichiarazione di nomina doveva essere fatta «al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita». Con riferimento a tale fattispecie, le parti hanno individuato il termine per la supposta dichiarazione di nomina del terzo ai sensi dell’art. 1402 Codi-ce Civile "al momento del rogito notarile", determinazione espressamente qualificata come "incerta e ge-nerica" dalla R.M. n. 400649/1986. Poiché nel caso concreto le parti hanno stabilito un termine del tutto incerto per la nomina del terzo, il contratto ha comunque prodotto i suoi effetti fra i contraenti originari ai sensi del citato art. 1405 Codice Civile. Di conseguenza, non è applicabile nella fattispecie la procedura di variazione Iva di cui all’art. 26, c. 2 del D.P.R. 633/1972.

17/09/2009 - ACCERTAMENTI FISCALI

La Camera dei Deputati, di recente ha  definitivamente approvato l’eliminazione delle disposizioni in materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al “valore normale” dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito, introdotte dal Decreto Visco-Bersani dal 4 luglio 2006 (art. 35, commi 2-3, del D.L. 223/2008, convertito, con modifiche, dalla legge 248/2006).

Grazie alla formale denuncia presentata dall’Ance alla Commissione Europea, e alla relativa procedura di infrazione avviata dagli Organi comunitari, è stato evidenziato come le norme sul “valore normale” violano la normativa IVA europea in materia di individuazione della base imponibile (costituita dal corrispettivo pattuito, coincidente con quello esposto in fattura, e non da un valore prestabilito statisticamente, come le quotni O.M.I.).

Come si ricorderà, tali disposizioni, aumentando i poteri degli Uffici con effetto retroattivo, hanno prodotto numerosi illegittimi accertamenti a carico delle imprese, accusate di sottofatturare i corrispettivi di vendita nell’ipotesi in cui il prezzo in fattura fosse inferiore al “valore normale” fissato dall'Agenzia del Territorio.
Ora, con la definitiva approvazione della Legge Comunitaria 2008, il riferimento al “valorenormale”, quale strumento di accertamento automatico del corrispettivo di cessione degli immobili, è stato del tutto eliminato (sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito). Di conseguenza, l'eventuale difformità tra il corrispettivo di cessione ed il “valore normale”, rappresenterà un mero elemento indiziario che non potrà più legittimare accertamenti automatici in capo alle imprese.

16/09/2009 - SPESE CONDOMINIALI

Stop al limite di due anni entro cui il proprietario poteva chiedere il rimborso delle spese condominiali poste a carico dell’inquilino. Cancellata anche la norma che stabiliva un limite massimo di tre mesi al pagamento anticipato del canone di locazione.Lo segnala la Confedilizia, precisando che si trattava di previsioni – ora espressamente abrogate – contenute in provvedimenti che regolavano in via transitoria una materia, quella della locazione degli immobili urbani, interamente ridisegnata della legge sull’equo canone, ma che la giurisprudenza considerava ancora in vigore. Il che certo non giovava alla chiarezza e coerenza del quadro normativo. Il fatto che si ritenesse ancora in vigore la disposizione sugli oneri accessori, infatti, portava alla

conseguenza che nel rapporto tra locatore e conduttore il termine prescrizionale per il pagamento delle spese condominiali fosse limitato a due anni, mentre nel rapporto tra singolo condomino e condominio tale termine – in ossequio ai princìpi generali – fosse quinquennale: una ingiustificata disparità ora cancellata. L‘applicabilità della disposizione sul pagamento anticipato dei canoni, invece, non consentiva alle parti di concordare liberamente le modalità di pagamento della pigione, in particolare, con riguardo alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo. Ora, anche per queste, ciò sarà possibile.Nulla cambia, invece, anche dopo l’espressa abrogazione, per i contratti di locazione “agevolati” (quelli redatti sulla base

degli Accordi che la Confedilizia stipula con i sindacati degli inquilini) i quali, in ogni caso, devono conformarsi ai tipi di contratto ministeriali. Per i contratti di locazione in corso, infine, sia che si tratti di locazioni abitative sia che si tratti di locazioni ad uso diverso, occorrerà fare riferimento a quanto in proposito stabilito nell’atto. Qualora fossero previste pattuizioni di corresponsione anticipata di diverse mensilità di canone, esse devono ritenersi pienamente valide (a parte il caso – appena detto – dei contratti agevolati, per i quali si deve comunque fare riferimento alle prescrizioni dell’apposito decreto ministeriale, finché non sia modificato). Ove così non fosse, le parti potrebbero comunque ricontrattare, di comune accordo, le modalità di pagamento della pigione.

13/07/2009 - Certificazione Energetica

A partire dal 1.07.2009, nelle Regioni che non hanno ancora emanato una propria normativa in materia di certifica-zione energetica degli edifici, l’immobile può essere dotato di attestato anche dopo il rogito. • La sanzione specifica attinente al mancato assolvimento dell’obbligo di dotazione è quella di cui all’art. 15, c. 7 del D. Lgs. 192/2005, per la quale il costruttore che non consegni al proprietario, contestualmente all’immobile, l’originale della certificazione energetica, è punito con la sanzione pecuniaria amministrativa non inferiore a 5.000 euro e non superiore a 30.000 euro. • In sede di contrattazione al notaio potrebbe pertanto essere dichiarato che: 1) l’immobile è dotato della certificazione energetica. In tale ipotesi la parte alienante potrebbe: consegnare l’AQE all’acquirente; non consegnare l’AQE all’acquirente poichè già consegnato prima dell’atto, oppure perché la parte alienante si impegnerà ad eseguire la consegna. In caso di edificio di nuova costruzione, il notaio informerà della san-zione amministrativa prevista dall’art. 15, c. 7 del decreto; 2) l’immobile non è dotato della certificazione energetica. In tale ipotesi (nella quale ricade anche quella in cui le parti dichiarano di non sapere se l’immobile sia dotato dell’AQE) le parti, compiutamente informate dal notaio, sa-ranno da quest’ultimo sollecitate a regolamentare su chi gravi l’obbligo di dotare l’edificio dell’AQE. Tale pattuizione non è di ostacolo alla sanzione amministrativa di cui all’art. 15, c. 7, in capo al costruttore, destinata comunque a perseguire il comportamento di quest’ultimo se si è pattuito di accollare al compratore l’obbligo di dotazione. • Con il decreto firmato il 3.07.2009 dal Ministro dello Sviluppo Economico, di concerto con i Ministeri dell’Ambiente e delle Infrastrutture, sono disciplinate le linee guida relative al certificato energetico degli edifici. • Con il decreto sopra richiamato, conseguentemente, sarà uniformata la disciplina a livello nazionale - anche nelle Regioni che ancora non hanno legiferato in materia - sulla certificazione energetica: in sostanza, scomparirà l’attestato di qualificazione energetica (A.Q.E.) per lasciare spazio all’attestato di certificazione energetica (A.C.E.).

03/07/2009 - Certificazione Energetica

18/05/2009 - RISTRUTTURAZIONE DI IMMOBILE DA PARTE

In caso di acquisto dell’immobile a titolo gratuito da parte di professionista, le spese di natura incrementa-tiva ad esso relative restano deducibili nel limite del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammor-tizzabili nell’anno di sostenimento della stessa, quali risultano dal registro dei beni ammortizzabili, con l’eventuale eccedenza deducibile in quote costanti nei 5 periodi d’imposta successivi. • Analogo criterio si deve ritenere applicabile anche con riferimento alla fattispecie in cui l’immobile al quale afferiscono i lavori di ristrutturazione sia di proprietà di terzi. Anche in tal caso, essendo le spese incre-mentative sostenute in relazione ad immobili condotti in locazione e, pertanto, non ammortizzabili da par-te del conduttore, non si può applicare la disciplina indicata per le spese "incrementative". Tuttavia, ciò non esclude che tali spese possano rientrare nell’ambito di deducibilità dei "costi che per le loro caratteri-stiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono", prevista dall’art. 54, c. 2 del Tuir, qualora le stesse siano effettivamente rimaste a carico del conduttore e siano inerenti all’attività artistica o professionale esercitata. • Ai fini IVA, l’imposta pagata sulla manutenzione di un’abitazione non è mai detraibile, neppure nel caso in cui all’immobile in corso di ristrutturazione (affinché divenga un ufficio), originariamente censito in Catasto come abitazione, sia attribuita transitoriamente la specifica categoria (F) che individua le "unità immobilia-ri in corso di definizione". Tale categoria, infatti, risponde esclusivamente all’esigenza transitoria di indica-re che l’immobile si trova in una fase di trasformazione edilizia, e non è idonea a ritenere già intervenuto un cambio di destinazione d’uso. Si ritiene, pertanto, che al fabbricato debba attribuirsi ancora natura di abitazione. Di conseguenza, l’IVA relativa all’acquisto o alla locazione finanziaria o alla manutenzione o recupero dell’unità immobiliare in discorso non è detraibile, ai sensi dell’art. 19-bis1 del D.P.R. 633/1972.

19/04/2009 - ANDAMENTO DI MERCATO

MERCATO, REPORT TOSCANO: CALANO PREZZI E COMPRAVENDITE IMMOBILI

02/02/2009 - Centro Direzionale DIAMANTE

Recente ed innovativo centro direzionale e commerciale con disponibilità residue di locali commerciali e uso ufficio. Locali open space e strutturati. Posti auto coperti ed in superficie. Locazione e acquisto.