03/03/2014 - CONDOMINIO

I lavori in condominio ora sono più semplici
L'edificio condominiale va ben mantenuto, ed ecco che l'assemblea viene chiamata a deliberare
interventi straordinari sulle facciate piuttosto che sul tetto o sulle scale. I condomini devono
sempre essere preventivamente portati a conoscenza di quanto poi andranno a decidere in
assemblea ed è quindi indispensabile per loro sapere quali saranno gli interventi da effettuare,
la loro natura e le modalità con cui devono essere eseguiti.
Ci sono lavori di normale amministrazione, straordinari o innovativi e bisogna fare attenzione a
deliberarli con le giuste maggioranze. Non c'è per il vero una precisa definizione del carattere
ordinario o straordinario dell'opera e anzi spesso viene adottata un terminologia non sempre
uniforme. Tra le ordinarie si annoverano quelle di conservazione e di godimento del bene
comune, quelle cioè inerenti alla normale manutenzione del bene e degli impianti comuni e
finalizzate a garantire il loro normale uso. Nei lavori straordinari rientrano invece quelli inerenti
l'installazione di un bene, quelli necessari per la manutenzione non abituale degli impianti e
delle cose comuni in genere ovvero tutti quelli miranti a conservarne nel tempo la struttura.
Costituisce infine innovazione, ai sensi dell'articolo 1120 del Codice civile, qualsiasi opera che,
eccedendo i limiti della conservazione, dell'ordinaria manutenzione e amministrazione,
determini una modificazione totale o parziale nella forma o nella sostanza del bene comune,
con la conseguenza di migliorarne o peggiorarne il godimento e comunque di alterarne la
destinazione. Particolari modificazioni, quindi, che rendono "nuova" la cosa, ovvero con
un'alterazione della sua entità sostanziale.
Le decisioni che riguardano interventi di manutenzione straordinaria dell'edificio, ancor più se
innovativi, vanno sempre assunte con prudenza, nel senso che nella maggior parte dei casi
comportano poi per il singolo condomino un rilevante sacrificio economico. Da qui la necessità
di raccogliere prima un maggiore numero di informazioni, piuttosto che trovarsi magari dopo a
dover sopportare contenziosi giudiziari con l'impresa che ha eseguito i lavori o addirittura con i
condomini perché la delibera non è stata regolarmente assunta.
Una volta individuati i lavori, è fondamentale la predisposizione di un capitolato tecnico, sulla
base del quale raccogliere le offerte dalle varie imprese che si decide di interpellare e che
ciascuno dei condomini ha il diritto di proporre. Spetta in ogni caso all'assemblea la decisione
finale. Per deliberare opere straordinarie, nonché per affidare l'incarico all'impresa, serve il
voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la
metà del valore millesimale dell'edificio. Per le innovazioni l'articolo 1136 del Codice civile
richiede invece i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno due terzi dei millesimi. A
seguito dell'entrata in vigore (il 24 dicembre scorso) del cosiddetto decreto destinazione Italia
diminuisce quello per deliberare interventi finalizzati a consentire il risparmio energetico,
perché in tal caso è sufficiente il terzo dei millesimi, purché il voto favorevole sia sempre
espresso dalla maggioranza dei presenti.
Attenzione però, perché non è possibile deliberare opere straordinarie o innovazione se non
dopo avere costituito un fondo per farvi fronte, se non altro nella misura rapportata ai singoli
pagamenti previsti in contratto sulla base dello stato di avanzamento dei lavori: così dispone il
nuovo articolo 1135 n. 4 del Codice civile dopo la modifica apportata dal citato "destinazione
Italia" (si veda l'altro articolo). Benché non richiesto dalla legge, è bene che il contratto
d'appalto sia redatto in forma scritta, pur senza bisogno di particolari formalità di contenuto e
di registrazione, ma con particolare attenzione alle clausole relative all'oggetto della
prestazione da eseguire e, soprattutto, alle responsabilità previste per entrambe le parti.
Da ultimo, l'importanza dei lavori impone anche la nomina di un direttore dei lavori, cioè di un
professionista che, con cadenza periodica, sorvegli sulla loro buona esecuzione e ne riferisca
all'amministratore.

25/02/2014 - MEDIAZIONI

Diritto alla provvigione: aggiornamento sui recenti sviluppi

Avvocato Federico Ciaccafava, www.tecnici24.com

In relazione alla questione della maturazione del diritto alla provvigione nel quadro della
mediazione, la Corte di cassazione ha recentemente riaffermato che il diritto del mediatore ai
sensi dell'art. 1754 cod. civ. sorge nel momento in cui si è concluso tra le parti poste in
contatto dal mediatore, l'affare, inteso in senso ampio, come qualsiasi operazione di natura
economica generatrice di un obbligo o vincolo giuridico tra le parti interessate alla
conclusione: ne consegue che l’affare può rivestire una varietà di forme, come quella di un
contratto preliminare, di una opzione, o di un impegno anche unilaterale ed irrevocabile,
attraverso una proposta che sia congrua rispetto all’affare mediato. (cfr., Cass. civ. n.
26351/2013).

Ora, proprio in relazione alla figura del preliminare, si segnala che la stessa Corte di cassazione
ha di recente espresso il principio secondo cui il contratto preliminare di vendita di un
immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui
all’art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che, sebbene riferita agli atti
di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia
meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo
nullo per contrarietà a norma imperativa (cfr., Cass. civ. n. 23162/2013). La decisione suscita
interesse in quanto ribalta l’indirizzo prevalente in seno alla giurisprudenza di legittimità ed
incline a risolvere sul piano dell’inadempimento contrattuale la questione relativa alle
conseguenze dell’alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche, non sanate e non
sanabili. L’affermazione della nullità di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di
un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è stata altresì confermata a distanza di
appena due mesi da altra recentissima decisione del Supremo Collegio (cfr., Cass. civ. n.
28194/2013). Anche in quest’ultima pronuncia si ribadisce che la circostanza che il citato art.
40, secondo comma, della predetta legge n. 47/1985 si riferisca agli atti di trasferimento, cioè
agli atti che hanno una efficacia reale immediata - mentre il contratto preliminare abbia
efficacia semplicemente obbligatoria - non esclude dal punto di vista logico che non possa
comunque ritenersi valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto la stipulazione di un
contratto nullo per contrarietà alla legge. Altra successiva decisione, sempre proveniente del
Supremo Collegio, afferma invece che la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge
28 febbraio 1985, n. 47, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della
necessaria concessione edificatoria trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e
non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita,
come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che
successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli
abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si
tratti di immobili costruiti anteriormente al 1° settembre 1967, con la conseguenza che in
queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di
vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 cod. civ.
Conseguentemente, precisa il giudice di legittimità, spetta al mediatore il diritto alla
provvigione, essendosi costituito tra le parti un vincolo giuridico, anche nel caso in cui il
preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria (cfr., Cass. civ.
n. 28456/2013). Pur ritenendo opportuno un intervento da parte delle Sezioni Unite al fine di
fare luce sulla delicata questione relativa alla stipulazione di un contratto preliminare di
compravendita avente ad oggetto un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico, si
ritiene che, allo stato attuale, ai fini della maturazione in capo al mediatore del diritto alla
provvigione, sia necessario operare una duplice distinzione. Se, infatti, ci si trova in presenza
di una promessa in vendita di un immobile irregolare dal punto di vista edilizio o urbanistico,
occorre distinguere: se l’irregolarità è sanabile, il contratto preliminare resta valido ed efficace
ed il mediatore, indipendentemente dalla successiva effettiva sanatoria, matura il diritto alla
provvigione; se, viceversa, l’irregolarità è insanabile, il contratto preliminare deve ritenersi
nullo in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla
legge. In tale ipotesi, infatti, la nullità fa sì che, trattandosi di negozio invalido ed improduttivo
di effetti, il mediatore non maturi né possa invocare alcun diritto alla provvigione.

Tuttavia, in quest’ultima ipotesi, è anche opportuno precisare che, qualora il mediatore non
abbia assunto l’incarico di verificare la idoneità dell’immobile promesso in vendita in relazione
al quale il venditore abbia dichiarato la regolarità urbanistica ed edilizia rivelatasi insussistente,
il mediatore potrà agire giudizialmente nei confronti del dichiarante per la lesione del suo
diritto di credito. Nel caso in cui invece il mediatore abbia assunto espressamente l’incarico di
rendere, oltre alla mediazione in senso stretto, servizi ulteriori di reperimento,
perfezionamento e valutazione della documentazione strumentale alla vendita, le eventuali
difformità invalidanti il contratto espongono anche il mediatore alla responsabilità per
l’inadempimento dell’obbligazione relativa all’incarico ricevuto.

Infine, per quanto riguarda diversa questione, ovvero i vizi del bene oggetto della
compravendita, nell’ipotesi di stipula di un contratto preliminare con consegna dell’immobile
oggetto del contratto effettuata prima della stipula del definitivo, la Corte di cassazione ha
confermato che non si determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi
noti, nè comunque quello di prescrizione, in quanto l’onere della tempestiva denunzia
presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Da ciò discende che, nel caso di
contratto preliminare di vendita di un appartamento con consegna dello stesso prima della
stipula dell’atto definitivo, la presenza di vizi nella cosa consegnata abilita il promissario
acquirente, senza che sia necessario il rispetto del termine di decadenza di cui all’art. 1495
cod. civ. per la denuncia dei vizi della cosa venduta, ad opporre l’”exceptio inadempleti
contractus” al promittente venditore, che gli chieda di aderire alla stipulazione del contratto
definitivo e di pagare contestualmente il prezzo, e lo abilita altresì a chiedere, in via
alternativa, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente venditore ovvero
la condanna di quest’ultimo ad eliminare a proprie spese i vizi della cosa (cfr., sul punto, Cass.
civ. n. 23162/2013).

18/12/2013 - Troppe Tasse sugli immobili italiani

taliani tartassati dalle tasse: sui redditi, relative ai contributi previdenziali e, in particolare, sugli immobili.

A certificarlo, se ce ne fosse stato bisogno, è l'Ocse, che attraverso uno studio statistico evidenzia come solo su beni e servizi il peso del fisco si avvicina alla media dei Paesi che fanno parte dell'organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo del commercio.

Secondo lo studio, l'Italia ha un'incidenza complessiva del fisco pari al 44,4% del Pil nel 2012, di quasi 10 punti superiore alla media Ocse (34,6%).

Netto il maggiore peso della tassazione sul mattone nel comporre le entrate dell'Erario italiano rispetto agli altri Paesi: le entrate fiscali dal settore sono state pari al 2,2% del Pil, oltre il 20% in più rispetto alla media Ocse pari all'1,8%.

A comporre il quadro concorrono poi le tasse su redditi personali e societari, pari al 14,6% del Pil e in crescita dal 13,9% del 2011.

Anche in questo caso si tratta di un dato superiore alla media Ocse pari all'11,4%.

L'incidenza della tassazione sui contributi sociali è poi aumentata dal 12% del 2000 al 13,4% nel 2011, ben oltre la media Ocse del 9,1%.

Stabili le tasse su beni e servizi attorno all'11-12% del Pil, con l'11,2% del 2011 di poco superiore all'11% medio Ocse.

Il problema dell'eccesso di tassazione in Italia è sempre più pesante, non solo per gli effetti di freno alla crescita economica che potrebbe essere generata solo da una ripresa dei consumi, ma anche a causa del circolo vizioso che dall'ipertrofia del settore pubblico in Italia porta attraverso eccessiva tassazione e conseguente evasione fiscale a inefficienze e corruzione.

13/12/2013 - Niente Contanti per le locazioni

Basta con gli affitti versati in contanti: d'ora in avanti per pagare il canone solo assegni, bonifici bancari o carte di pagamento elettronico.

O almeno così vorrebbe un emendamento presentato dal Pd alla legge di stabilità, approvato in commissione Bilancio della Camera.

Pena, da parte di inquilini e proprietari che non si adegueranno, la perdita delle agevolazioni fiscali di cui attualmente godono.

"I pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione - si legge infatti nel testo dell'emendamento - per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, devono essere corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l'importo, in forme e modalità che escludendo l'uso del contante ne assicurino la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l'ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore".

Ma siamo sicuri che la via maestra alla lotta all'evasione fiscale sia quella della tracciabilità "costi quel che costi" dei pagamenti dei canoni d'affitto?

I pareri delle associazioni di categoria sono discordi.

A partire dalla Fiaip (Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali), guidata dal presidente nazionale Paolo Righi che, sentito da Monitorimmobiliare, ha spiegato: “Si tratta di un emendamento che definirei ideologico, perché l'Agenzia delle entrate ha già a disposizione gli strumenti per fare i controlli adeguati sui contratti di locazione regolarmente registrati”.

“Non è vero che nel segmento delle locazioni la modalità della tracciabilità sia vincente – non ha dubbi Righi - si creerà piuttosto l'ennesimo disagio, l'ennesima complicazione sulla pelle dei cittadini.

Pensiamo ad esempio agli anziani costretti ad usare metodi di pagamento a cui non sono abituati.

E pensiamo anche agli importi di cui stiamo parlando, visto che l'affitto medio pagato per un appartamento da 80 mq nella provincia italiana – non quindi nelle grandi città, dove le cifre possono essere più alte – va dai 450 ai 700 euro al mese”.

Lo Stato insomma può scovare l'evasore con altri mezzi: ”tra cui - porta ad esempio Righi - una maggiore azione di controllo sulle unità immobiliari, incrociando i dati delle utenze di luce, gas, acqua”.

Di diverso avviso invece il Sicet, sindacato inquilini della Cisl, che in una nota applaude “l'efficace misura di contrasto all’evasione negli affitti che con oltre 700mila locazioni in nero porta una perdita di gettito di quasi 2 miliardi di euro all’anno”.

“Sino ad oggi – fa sapere Guido Piran, segretario generale della sigla che rappresenta il Sindacato inquilini casa e territorio - le diverse misure previste per una maggiore fedeltà fiscale - l’abbassamento delle tasse ai proprietari con la cedolare, la nullità dei contratti non scritti e non registrati - non avevano portato alcun risultato nel recupero dell’evasione.

Anche la tracciabilità non porterà ad un immediato recupero di tutte le imposte non pagate, ma renderà più difficile e complicata la vita ai proprietari infedeli che inizieranno a regolarizzare le loro locazioni”.

“Una misura più efficace in tal senso – propone Piran - sarebbe la possibilità di detrarre i canoni dal reddito a favore degli inquilini come gli interessi dei mutui”.

26/11/2013 - Legge di stabilità: Fiaip, tanto rumore per nulla, ancora una volta niente crescita

La legge di stabilità su cui verrà posta la fiducia aumenterà sensibilmente l’imposizione fiscale sugli immobili anziché diminuirla come più volte annunciato e promesso a tutti i proprietari di casa dal Presidente del Consiglio Letta.

A dichiararlo è la Fiaip che in una nota sostiene come rimandare ai Comuni la possibilità di effettuare detrazioni per 500 milioni sia poi solo uno specchietto per le allodole, dal momento che i bilanci della maggioranza dei Comuni Italiani sono in passivo .

Il Governo - sottolinea la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali - dopo mesi di annunci e promesse mancate e dopo aver cambiato più volte il nome alle tasse sulla casa prosegue sulla strada percorsa dal Governo Monti, non comprendendo o non volendo comprendere, che l’unico modo per creare posti di lavoro e far ripartire l’economia, è quello di concentrare l’azione del governo sul settore immobiliare favorendone il rilancio.

25/11/2013 - Agenzia delle Entrate- Risoluzione n. 83/E – Registrazione contratti di locazione a seguito dell’introduzione dell’obbligo di allegazione dell’Attesta

Con istanze indirizzate alla scrivente, è stato chiesto di conoscere quale sia il corretto trattamento da riservare, ai fini dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, all’attestato di prestazione energetica (APE), da allegare, in particolare, ai contratti di locazione.

I dubbi interpretativi sorgono a seguito delle modifiche introdotte con l’articolo 6 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, che ha riformulato l’articolo 6 del D. Lgs. 19 agosto 2005, n.192, in materia di “Attestato di prestazione energetica, rilascio e affissione”.

In particolare, l’articolo 6 del D. Lgs. n. 192 del 2005 prevede, al comma 3, che “Nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”.

Il successivo comma 3-bis dell’articolo 6 stabilisce, inoltre, che “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti”.

Tale disposizione stabilisce, pertanto, che gli obblighi di allegazione dell’attestato di prestazione energetica sorgono anche con riferimento ai contratti di locazione. In considerazione della introduzione dell’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica al contratto di locazione, a pena di nullità dello stesso, si chiede se detto obbligo esplichi effetti anche ai fini della registrazione del contratto di locazione. A parere degli istanti, detta previsione ha effetti sulla validità del contratto concluso, potendone determinare la nullità, ma non dovrebbe assumere rilevanza ai fini dell’imposta di registro.

In ogni caso, qualora questa Agenzia ritenga comunque obbligatoria la registrazione dell’attestato di prestazione energetica unitamente al contratto di locazione, si chiede di conoscere se tale attestato possa essere presentato in copia semplice o se debba essere presentato in copia conforme all’originale. Gli istanti chiedono, infine, quale sia il trattamento da riservare, ai fini dell’imposta di bollo, a tale attestazione.

Con riferimento ai quesiti formulati, si rileva che, in linea generale, le regole da seguire per la registrazione degli atti sono dettate dall’articolo 11 del Testo unico dell’imposta di registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR). Con particolare riferimento agli allegati, il comma 7 del predetto articolo 11 stabilisce che la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati, ma non importa applicazione dell’imposta se si tratta: - di documenti che costituiscono parte integrante dell’atto; - di frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili; - di atti non soggetti a registrazione.

In considerazione di tale previsione, si precisa, dunque, che i soggetti tenuti alla registrazione del contratto di locazione possono presentare in allegato l’attestato di prestazione energetica. In tal caso, l’Ufficio dell’Agenzia procederà alla registrazione del contratto e dell’attestato allegato, senza autonoma applicazione dell’imposta di registro, in quanto l’attestato non rientra tra quelli per i quali vige l’obbligo della registrazione.

L’attestato di prestazione energetica rilasciato dal professionista in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio, ai sensi dell’articolo 47 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, non può, infatti, essere ricondotto nell’ambito delle previsioni recate dalla Tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al TUR. Al riguardo, appare, inoltre, utile ricordare che per i contratti di locazione registrati telematicamente, mediante le applicazioni “Locazioni web” “SIRIA” e “IRIS” non è prevista la possibilità di trasmettere gli allegati.

Con la risoluzione n. 52 del 20 febbraio 2002, questa Agenzia ha precisato che “questi ultimi possono essere presentati, insieme all’attestazione di avvenuta registrazione del contratto restituita dal servizio telematico utilizzato dall’utente, in forma cartacea”. Verificandosi tale evenienza, i contribuenti che producono, in forma cartacea presso l’Ufficio dell’Agenzia delle entrate, l’attestato di prestazione energetica allegato ad un contratto di locazione registrato telematicamente, non sono tenuti alla corresponsione dell’imposta di registro.

Al riguardo, appare, inoltre, opportuno precisare che in capo ai soggetti tenuti alla registrazione del contratto non grava un obbligo di produrre detto attestato in sede di registrazione atteso che l’obbligo di allegazione dell’attestato al contratto concluso è suscettibile di esplicare effetti sulla validità dell’atto ma non ha riflessi sulla registrazione del relativo contratto. Si rammenta, infatti, che ai sensi dell’articolo 38 del TUR “La nullità o l’annullabilità dell’atto non dispensa dall’obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta”.

Resta fermo che qualora, in data successiva alla registrazione del contratto di locazione, venga prodotto volontariamente l’attestato di prestazione energetica per la registrazione (ad esempio per conferire data certa all’attestazione), sono applicabili le disposizioni previste, ai fini dell’imposta di registro, dall’articolo 8 del TUR secondo cui “chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta, la registrazione di un atto”. In tale ipotesi, deve essere applicata l’imposta fissa di registro nella misura di euro 168, a prescindere dalla disciplina applicabile al contratto cui tale attestazione accede.

Si precisa, infine, che l’attestato di prestazione energetica, allegato in originale o in copia semplice al contratto di locazione, non deve essere assoggettato all’imposta di bollo. Va, infatti, considerato quanto previsto: - dall’articolo 15, comma 1, del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, come modificato dal decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, secondo cui “L’attestato di prestazione energetica di cui all’articolo 6, il rapporto di controllo tecnico di cui all’articolo 7, la relazione tecnica, l’asseverazione di conformità e l’attestato di qualificazione energetica di cui all’articolo 8, sono resi in forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio ai sensi dell’articolo 47, del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445”; - dall’articolo 37 del DPR n. 445 del 2000, in base al quale “Le dichiarazioni sostitutive di cui agli articoli 46 e 47 sono esenti dall’imposta di bollo”.

Qualora venga, invece, allegata al contratto di locazione copia dell’attestato di prestazione energetica, con dichiarazione di conformità all’originale rilasciata da un pubblico ufficiale, va applicata l’imposta di bollo, nella misura di euro 16,00, per ogni foglio, in virtù della disposizione contenuta nella nota 1 all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al DPR n. 642 del 1972.

Tale disposizione stabilisce, infatti, che “Per le copie dichiarate conformi, l’imposta, salva specifica disposizione è dovuta indipendentemente dal trattamento previsto per l’originale”. Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.

IL DIRETTORE CENTRALE

24/11/2013 - Abi: in calo i tassi sui mutui, ma l'erogato non aumenta

Più in scuro che in chiaro i dati sul credito diffusi dall'associazione bancaria italiana e relativi ai mesi di settembre e ottobre.

In particolare, per quanto riguarda il settore immobiliare, l'Abi comunica che “il tasso medio sulle nuove operazioni per l'acquisto di abitazioni si è attestato a ottobre a quota 3,59%, in calo rispetto al 3,67% registrato il mese precedente".

Il dato, seppur positivo, si confronta con un tasso Euribor a tre mesi (il più utilizzato come riferimento per i mutui a tasso variabile) attorno allo 0,22%.

Il che vuol dire che lo spread mediamente applicato dalle banche al finanziamento per la casa a tasso variabile è di 337 punti base.

Per quanto riguarda il tasso fisso, invece, il riferimento è l'EurIrs a 20 anni che viaggia attorno al 2,62%.

In questo caso, in base alle rilevazioni Abi, lo spread medio applicato sarebbe di poco inferiore ai 100 punti base.

In realtà se si fa un rapido confronto con le offerte presenti sul mercato, per un finanziamento a 20 anni a tasso fisso è praticamente impossibile trovare uno spread inferiore al 2,5%.

Il problema è che queste statistiche ricordano la storia dei polli di Trilussa: se Mario ne ha due e Paolo zero, in media hanno un pollo a testa, ma in realtà Paolo muore di fame.

In questo momento, sul mercato, vengono richiesti ed erogati soprattutto mutui a tasso variabile.

Lo spread medio di mercato applicato a tali prodotti è del 2,7%: inferiore rispetto al teorico 3,37% che si otterrebbe dalla media aritmetica dei dati Abi (in questo modo il costo assoluto del finanziamento a tasso variabile risulta comunque inferiore per il cliente rispetto al tasso fisso), ma comunque superiore rispetto a quello applicato sul tasso fisso e quindi, per le banche, più remunerativo.

Al calo dei tassi sui mutui non fa però seguito un aumento dei crediti concessi: la dinamica dei finanziamenti a famiglie e imprese resta comunque in flessione.

"La variazione annua a ottobre 2013 è del -3,5% - scrive l'Abi – stesso valore di agosto, mentre a settembre era pari al -3,2%”.

"Tale andamento è confermato anche dai recenti dati pubblicati dall’Istat e relativi al terzo trimestre del 2013”, commenta l'associazione bancaria; ossia dal fatto che l'Italia non riesce proprio a uscire dal pantano della recessione.

Le banche hanno importanti responsabilità sulla crisi in Italia.

Le decisioni sulla concessione del credito al sistema, che spesso hanno privilegiato grandi e grandissimi debitori portatori di business decotti a scapito delle pmi in crisi di liquidità, ma con business potenzialmente più redditizi, hanno avuto un impatto non certo positivo sulla profondità e sulla durata della congiuntura economica negativa.

Così la rischiosità dei crediti, espressa tramite le sofferenze, il vero grande problema del sistema bancario italiano, è ulteriormente aumentata.

A settembre le sofferenze nette sono state pari a 75,2 miliardi di euro, quelle lorde a 144,5 miliardi.

Il rapporto tra sofferenze nette e impieghi totali è stato del 4,03%, mentre era del 3,93% in agosto e del 3,03% a settembre 2012.

Il rapporto sofferenze lorde su impieghi ha raggiunto il 7,5% a settembre 2013 (5,9% un anno prima), valore che raggiunge il 13,2% per i piccoli operatori economici (11,1% a settembre 2012), il 12% per le imprese (9% un anno prima) ed il 6,2% per le famiglie consumatrici (5,3% a settembre 2012) e che comprende in larga parte proprio i mutui sulla casa.

21/11/2013 - Fiaip: l'Imu va tolta, è una patrimoniale che deprime il mercato immobiliare Paolo Righi (Fiaip): “Lo Stato impari ad essere virtuoso"

"Il Governo Letta sta disattendendo le promesse fatte in merito alla diminuzione della pressione fiscale sulla casa. Pensiamo si debba reintrodurre una vera service tax, una tassa basata sui servizi che permette un vero federalismo fiscale". Così il Presidente Nazionale della Fiaip Paolo Righi, intervenendo oggi a Roma al Tempio di Adriano all'incontro promosso da Confedilizia sulla tassazione immobiliare, che ha visto la partecipazione di tutta la dirigenza nazionale Fiaip, insieme all’Ance, a molti parlamentari, docenti universitari e rappresentanti di organizzazioni del comparto.

Un attimo dopo aver appreso la notizia dell’ennesimo rinvio del Governo, che avrebbe dovuto per decreto cancellare oggi la seconda rata dell’Imu, è netta la posizione della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali: “ Come può, un Governo che si ritenga tale, non trovare le coperture annunciate per cancellare la seconda rata dell’ Imu o evocare ancora una volta problemi tecnici?”

“Hanno stravolto la legge di stabilità con l'introduzione di un'ennesima patrimonialina”, ha sottolineato il Presidente Fiaip Paolo Righi nel suo intervento. "L'Imu va tolta perché è una patrimoniale che ha depresso il mercato. Bisogna dire no all’aumento di nuove imposte sulla casa e a nuove imposte che deprimono il mercato e distruggono famiglie ed imprese. Lo Stato deve abbassare le proprie spese. Non è possibile avere una spesa annuale di 850 miliardi di euro e non riuscire a trovare 2 miliardi per abolire ad esempio la seconda rata dell'Imu. Quello che chiediamo è un abbassamento della pressione fiscale, questo Stato impari ad essere virtuoso.”

“Siamo contrari - ha proseguito Righi – ad una tassazione eccessiva sul comparto immobiliare che porta a una decrescita del nostro mercato. E infatti negli ultimi tre anni abbiamo perso più della metà delle compravendite. Vanno pertanto cambiate le modalità con cui si tassano gli immobili in Italia - ha sottolineato il Presidente nazionale Fiaip Paolo Righi, lanciando un appello ai “politici di buona volontà” che hanno a cuore il destino del Paese - perché il governo Monti attraverso l'aumento del 60% dei coefficienti catastali ha praticamente portato la tassazione immobiliare italiana da 12 miliardi della vecchia Ici a 25 miliardi. Poi hanno aggiunto la Tares, con altri 5 miliardi e siamo arrivati a 30 miliardi, ovvero: la tassazione sulla casa oggi è la più alta d'Europa".


Roma, 21 novembre 2013

30/10/2013 - Casa, Imu abolita

Il Senato ha dato il via libera in queste ore al Decreto Imu che, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, renderà legge la cancellazione della prima rata dell’Imposta municipale unica per le prime case non di pregio. L’agevolazione viene estesa tra l’altro anche alle case popolari e alle abitazioni concesse in comodato d’uso come abitazione principale a parenti di primo grado (ma potrà valere per un solo immobile), purché il reddito non superi il tetto che verrà definito dai singoli Comuni. Esenti dal pagamento del tributo anche gli anziani che risiedono in case di riposo e gli italiani residenti all’estero a patto che le abitazioni non siano date in affitto.
A fronte di queste buone notizie, restano però ancora molti i nodi da sciogliere. A partire dalle detrazioni Irpef degli interessi passivi pagati per i mutui. La Legge di Stabilità, a meno che il testo non venga modificato, prevede infatti che, in base alla “clausola di salvaguardia”, l’attuale detrazione del 19% possa essere ridotta al 18% e, se non bastasse, anche al 17%. Il provvedimento entrerà in vigore se entro il 31 gennaio 2014 il Governo non dovesse riuscire a raggiungere gli obiettivi di riduzione della spesa e sarà retroattivo, coinvolgendo dunque le dichiarazioni relative ai redditi 2013.
C’è infine la questione Trise, il tributo introdotto di recente, che sostituirà Imu e Tares a partire dal 2014, che potrebbe rivelarsi più salato dell’Imu, penalizzando soprattutto le fasce più deboli e che riguarderà proprietari di prime e di seconde case oltre che gli inquilini in affitto. L’Ufficio Studi della Cgia di Mestre ha realizzato un’analisi che mette a confronto gli importi sborsati da un proprietario di prima casa per Imu e Tares nel 2012; solo la Tares per il 2013 comprese le dovute maggiorazioni per metro quadro; e il Trise per il 2014 ipotizzando l’aliquota all’1 per mille.
In base alle simulazioni della Cgia di Mestre, si scopre che per un’abitazione A3 (economica) di 80 metri quadrati e rendita catastale di 423 euro, nel 2014 il proprietario potrebbe pagare 257 euro (186 di rifiuti e 71 euro di Tasi). Ovvero 47 euro in più rispetto al 2013 e 35 euro in meno rispetto al 2012. Ma se si tiene conto della composizione familiare (l’Imu prevedeva una detrazione di 50 euro per ogni figlio), il Trise comporterebbe il pagamento di 15 euro in più rispetto al 2012 per le famiglie con un figlio, di 65 euro in più con due e di 81 euro in più con tre.

10/10/2013 - La ripresa del Real Estate in Italia?

Cresce l'appeal degli immobili commerciali italiani sugli investitori stranieri.

Merito del miglioramento dello stato di salute dell'economia europea, che coinvolge anche i Paesi periferici e del Sud Europa, tradizionalmente più deboli; ma merito, paradossalmente, anche della crisi, che ha fatto emergere molte “occasioni” che grandi investitori carichi di liquidità, e soprattutto con una forte solidità di spalle garantita dalla dimensione internazionale, mal volentieri si lasciano sfuggire.

Secondo dati resi noti da Real Capital Analitics, e ripresi dal Wall Street Journal, da gennaio sino ai primi di ottobre di quest'anno il volume delle transazioni transfrontaliere italiane ha raggiunto quota 2,75 miliardi di euro, pari al 79% di tutte le transazioni immobiliari commerciali portate a termine in Italia da inizio anno sino a oggi.

Si tratta del dato migliore dal 2007 e inoltre non si tratta ancora del dato definitivo sui 12 mesi.

Con l'allentarsi dei timori recessivi nel Continente anche le economie relativamente più rischiose, ma per questo stesso motivo con potenziali di rendimento maggiore, diventano attraenti.

Il ciclo degli investimenti in Europa, cioè, si sta indirizzando in direzione opposta rispetto al tradizionale atteggiamento “flight to quality” tipico dei periodi di recessione.

"Ora che la crisi dell'Eurozona non è più così rilevante, la gente guarda verso l'Italia – conferma Stephen Screene, chief operating officer dei mercati europei per Cushman & Wakefield – Paese che ha un'economia reale e attività di buona qualità”.

Secondo gli investitori che si muovono a livello internazionale i prezzi delle mete regine come Londra, Parigi, Germania e Svezia hanno corso molto, in alcuni casi troppo, ritrovandosi a livelli addirittura precedenti la crisi.

La mancanza trasparenza e di regole certe di cui il nostro mercato soffre ormai da anni continua ad avere un peso specifico molto alto sulla scelta degli investitori stranieri di sbarcare o meno in Italia (e su questo punto Massimo Caputi, vice presidente di Prelios, ha sottolineato al Wsj come sia importante che Governo Letta intervenga per cancellare le norme che penalizzano il real estate italiano).

Fare investimenti qui, per chi ha a disposizione un mercato vasto come il mondo, è sempre meno attraente: chi acquista immobili in questi mercati accetta rendimenti iniziali a partire da 5%.

Secondo Real Capital Analytics, invece, nel secondo trimestre del 2013, i rendimenti dei mercati europei più difficili - come Italia, Spagna, Portogallo, Irlanda e anche Grecia - sono stati in media dell'8,4% per gli immobili a uso ufficio.

Si stima che, entro la fine del 2013, circa due terzi delle offerte che verranno presentate sul mercato italiano vedranno coinvolti acquirenti stranieri.

L'identikit del compratore estero tipo di quest'anno porta a individuare società che non investono in Italia dal 2007 o che, addirittura, non avevano mai investito nel Paese.

Morgan Stanley, per esempio, non era attiva in Italia dall'inizio della crisi nel 2007, mentre recentemente ha dichiarato di essersi garantita una partecipazione di maggioranza in 13 centri commerciali e in due retail park investendo 635 milioni di euro.

Allianz Real Estate, assente dall'Italia dal 2008, è tornata sul mercato lo scorso maggio acquisendo due edifici a uso uffici a Milano e Roma per 90 milioni di euro, e nelle intenzioni dell'assicuratore tedesco ci sarebbero in pipe line investimenti immobiliari per 500 milioni.

In maggio Qatar Holding, che prima del 2012 era completamente assente dal mercato italiano, ha chiuso un deal su una quota del 40% del progetto di sviluppo di Porta Nuova, a Milano.

L'iperattività di maxi fondi americani, e in particolare di Blackstone, nel Belpaese è cronaca quasi quotidiana.

Il colosso del private equity, fresco proprietario del Franciacorta Outlet Village, ha messo più che gli occhi sulla storica sede del Corriere della Sera, in via Solferino 28 a Milano, aprendo un tavolo di trattative con Rcs che, dalla vendita, conta di ridurre il proprio indebitamento.

Secondo indiscrezioni la cifra attorno alla quale si starebbe discutendo si aggira attorno ai 120 milioni di euro.

Anche Assolombarda e la Camera di commercio di Milano esaltano il sex appeal del mattone italiano e in particolare di quello meneghino.

Secondo il dossier “Il mercato degli immobili d'impresa a Milanno" realizzato da Osmi Borsa Immobiliare in collaborazione con Fimaa Milano Monza & Brianza e Nomisma, il peso dei player stranieri nei deal che hanno riguardato immobili d'impresa nel milanese a fine 2012 è cresciuto al 13% del totale, percentuale doppia rispetto al 2009.

Il trend pare ingranato, ma come andrà a finire realmente dipende molto dall'atteggiamento che tali investitori esteri avranno nei confronti delle operazioni portate a termine.

Visto che in gran parte la nuova ondata di acquirenti stranieri è formata da fondi d'investimento o di private equity, che carichi di liquidità sono in cerca di occasioni spesso a prezzo di saldo, non si può escludere a priori che l'attrazione per l'immobiliare tricolore sia supportata più da un desiderio di realizzare operazioni mordi e fuggi che non da un reale innamoramento per il real estate nostrano.

Nulla di illecito, per carità, ma in questo caso il ritorno di fiamma degli investitori esteri per l'Italia rischierebbe di bruciarsi e spegnersi altrettanto rapidamente quanto è cresciuto nell'arco dei primi nove mesi di quest'anno.

22/03/2013 - IL CERCACASA

Su cercacasa.it trovi solo annunci seri e verificati. Fiaip - Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali mette a disposizione il primo portale italiano composto esclusivamente da agenti immobiliari. Serietà, competenza, professionalità sono i valori etici che contraddistinguono le agenzie immobiliari Fiaip
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01/03/2013 - La crisi si esaurisce?

Timidi segnali di incoraggiamento per il mercato immobiliare. Dopo le previsioni di Scenari Immobiliari, che azzardavano una ripresa del mercato già a partire dal 2013, arrivano oggi le previsioni di Re/Max Italia, noto franchising immobiliare, che, pur posticipando la ripresa vera e propria al 2014, prospetta un 2013 in netto miglioramento rispetto all’anno scorso, purché si assista contestualmente a una stabilizzazione della situazione politica ed economica e a un allentamento della stretta creditizia esercitata dalle banche.
Secondo l’analisi condotta da Re/MAx il calo dei prezzi degli immobili avvenuto nel 2012 potrebbe infatti tradursi in un aumento delle compravendite nel 2013. Nonostante il 2012 abbia segnato un’inversione delle preferenze degli italiani, che hanno cercato una casa in affitto nel 47,5% dei casi e una casa di proprietà solo nel 21,9% dei casi, rimane infatti intatto il mito della casa di proprietà.
Naturalmente, la tipologia di abitazione ricercata differisce a seconda dell’età degli acquirenti: l’87% degli over 35 anni e i nuclei familiari con figli prediligono l’acquisto di trilocali e abitazioni con metrature ampie mentre i single, le giovani coppie e gli under 35 anni, invece, preferiscono l’acquisto di abitazioni dalle dimensioni modeste, come i bilocali.

21/12/2012 - “Il Governo e la maggioranza che lo ha sostenuto hanno reso più poveri gli italiani”

Il Consiglio Nazionale della Fiaip, riunitosi a Roma nei giorni scorsi, ha stigmatizzato la politica che il Governo Monti ha attuato in relazione al settore immobiliare, rendendo la pressione fiscale sulla casa la più alta d’Europa.

“Il Governo ha penalizzato il risparmio delle famiglie e quindi la proprietà immobiliare diffusa per favorire esclusivamente i beni mobiliari e gli impieghi finanziari” – ha dichiarato Paolo Righi, Presidente Nazionale Fiaip, intervenendo al Consiglio Nazionale delle Fiaip – “le tasse sulla casa sono aumentate e hanno penalizzato oltre che le transazioni immobiliari, il ceto medio e i piccoli risparmiatori in generale”.

Molti interventi nel corso del Consiglio Nazionale della Fiaip hanno rimarcato come, le politiche sulla casa del Governo Monti e della maggioranza che lo ha sostenuto, abbiano concorso a paralizzare il mercato immobiliare e ad impoverire gli italiani, aumentando il costo per chi la possiede.

Gli italiani si aggiudicano il primo posto per il maggior carico fiscale sugli immobili in tutta Europa. Il dato, così come emerge da uno studio commissionato dalla Confedilizia “Miti e realtà della tassazione degli immobili”, curato da Francesco Forte, Domenico Guardabascio e Loana Jack, sottolinea come già nel 2009, tra imposte dirette e indirette sulla casa, in Italia, il livello di tassazione degli immobili era all’1,45%, contro l’1,44% della media Ocse, l’1,32% dei paesi Ue nell’Ocse e dell’1,26% dell’Eurozona.

Grazie proprio all’introduzione dell’Imposta Municipale Unica – sottolinea la Fiaip – il nostro Paese ha, purtroppo, scalato velocemente la vetta in Europa e l’imposizione fiscale sugli immobili oggi arriva al 1,7% del P.I.L., ben al di sopra della quasi totalità dei Paesi dell’Unione Europea. Dall’inizio della crisi si sono persi più di 360.000 posti di lavoro nel settore immobiliare e siamo in presenza di provvedimenti che mostrano la distanza della politica dalla realtà del Paese.

“Il Governo e la sua maggioranza” – prosegue il Presidente Fiaip Paolo Righi – “anziché ridurre i costi della struttura statale e della politica, hanno preferito fare la cosa più facile e populista, tassare oltre misura la proprietà immobiliare. Alle prossime elezioni la filiera immobiliare non starà a guardare. La Federazione vuole ripartire confrontandosi con le proposte programmatiche di Governo delle principali forze politiche che si contenderanno, nel 2013, la guida del Paese”.

Per Fiaip rigore e crescita possono stare insieme ed è necessario riaccendere subito il motore dell’immobiliare, ridurre i costi strutturali della politica e gli sprechi della Pubblica Amministrazione. Servono nuove politiche per la casa e per tutto il comparto immobiliare, che stimolino gli investimenti nel mattone e un allentamento immediato della morsa tributaria sugli immobili. I candidati alle prossime elezioni dovranno includere nei loro programmi politiche sostenibili e compatibili per il rilancio dell’economia dell’Italia e in particolar modo azioni che facciano ripartire il mercato immobiliare.

05/04/2012 - Nuovo portale Cercasa

E' stato battezzato nei giorni scorsi il nuovo sito immobiliare www.cercacasa.it. Si tratta del primo portale di annunci immobiliari in Italia ideato da un associazione di categoria, la Fiaip.  Cercacasa.it è il primo portale professionale per la promozione degli immobili costruito dai professionisti dell’immobiliare e gestito direttamente dagli oltre 14.000 agenti immobiliari professionali Fiaip. La Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, captando il nuovo trend, che vede gli italiani affidarsi sempre più al web, rispetto ai canali tradizionali, nella ricerca di una casa, presenta così un portale tagliato su misura sulle esigenze di una clientela sempre più attenta agli annunci on-line. E' possibile così trovare sul nuovo portale non solo descrizioni dettagliate degli immobili con foto, planimetrie e video, ma anche una mappa dei servizi presenti nella zona dell'immobile (scuole, poste, farmacie, mezzi pubblici, ospedali …etc). La convivenza sui portali immobiliari degli annunci di privati, costruttori, agenzie immobiliari, confonde spesso il consumatore e deprime il valore degli annunci delle agenzie immobiliari, ed è per queste esigenze che il nuovo. Etica e Professionalità sono i valori imprescindibili che gli agenti immobiliari Fiaip esprimono da sempre; gli stessi valori saranno riversati anche sui clienti che usufruiranno dei servizi proposti da Cercacasa.it.Cercacasa.it è il primo portale professionale per la promozione degli immobili costruito dai professionisti dell’immobiliare e gestito direttamente dagli oltre 14.000 agenti immobiliari professionali Fiaip. Il nuovo portale fornisce descrizioni dettagliate degli immobili con foto, planimetrie e video, evidenziando nel contempo, su mappa, i servizi nella zona dell'immobile (scuole, poste, farmacie, mezzi pubblici, ospedali …. ) oltre a fornire dati utili alle famiglie e a chi vuole cambiare casa. Si tratta di un portale che ha sperimentato le tecniche più avanzate di usabilità, che mette a disposizione degli utenti una piattaforma innovativa per la ricerca e la pubblicazione di immobili, compatibile con tutti i gestionali immobiliari presenti sul mercato.

05/04/2012 - Mutui casa: forte impennata dei tassi bancari.

Nuova stretta dei prestiti mentre aumentano i tassi sui mutui e il credito a consumo. E' quanto comunica la Banca d'Italia a marzo: il tasso di crescita sui dodici mesi dei prestiti al settore privato, corretto per tener conto delle cartolarizzazioni cancellate dai bilanci bancari, é diminuito all'1,6 per cento dal 2,3 di dicembre 2011. Il rallentamento é spiegato principalmente dalla diminuzione del tasso di crescita dei prestiti alle società non finanziarie (1,3 per cento dal 2,6 di dicembre), mentre il tasso di crescita dei prestiti alle famiglie flette in misura inferiore (3,1 per cento dal 3,4). Per quanto riguarda i tassi d'interesse, invece, quelli sui nuovi prestiti erogati alle società non finanziarie sono diminuiti al 4,06 per cento dal 4,18 di dicembre. La diminuzione é interamente guidata dai tassi sui prestiti di importo superiore a 1 milione di euro (3,47 per cento dal 3,80 per cento del mese precedente): i tassi sui prestiti di importo inferiore a tale soglia sono, viceversa, lievemente aumentati (5,01 per cento dal 4,98 per cento di dicembre). I tassi d'interesse, comprensivi delle spese accessorie, sui mutui per l'acquisto di abitazioni erogati nel mese di gennaio alle famiglie sono aumentati al 4,55 per cento dal 4,27 per cento del mese precedente, mentre quelli sulle nuove erogazioni di credito al consumo sono aumentati al 9,91 per cento dal 9,11 per cento di dicembre. I tassi di interesse sui nuovi depositi con scadenza prestabilita sono aumentati al 2,94 per cento dal 2,87 per cento di dicembre. I tassi passivi sul complesso dei depositi in essere sono cresciuti all'1,16 per cento dall'1,08 per cento del mese precedente. Rallenta invece la crescita delle sofferenze. Il tasso di crescita sui dodici mesi delle sofferenze - senza correzione per le cartolarizzazioni ma tenendo conto delle discontinuità statistiche - é diminuito al 17,9 per cento rispetto al 19,5 per cento del mese precedente. Il tasso di crescita annuale dei depositi del settore privato e' stato a gennaio pari a -0,8 per cento, in lieve diminuzione rispetto al -0,5 per cento di dicembre. Il tasso di crescita sui dodici mesi della raccolta obbligazionaria é cresciuto al 16,4 per cento dal 13,2 per cento del mese precedente.
Secondo Samuele Lupidiì, Vice Presidente Nazionale Fiaip alla Mediazione creditizia, questo dato riflette  “l’incertezza del mercato dei prestiti. Aumentano i tassi, diminuiscono le erogazioni e tutto l’indotto, il mercato, che ha bisogno di essere finanziato soffre. Attendiamo una riduzione degli spread applicati dalle banche sulle operazioni sotto il milione di euro visto che il costo del denaro, concesso dalla BCE alle banche, è di tutto favore”.

01/03/2012 - Locazioni con riscatto per l'acquisto

In nuovo complesso immbiliare, occasione direttamente dal costruttore tipologia bilocali e trilocali con giardini e terrazze panoramiche

03/02/2012 - Liberalizzazioni: Fiaip, entro maggio arriva il patentino per gli agenti

Con l’entrata in vigore del nuovo decreto attuativo si  conclude il percorso, cominciato con il recepimento in Italia della direttiva servizi,  delle liberalizzazioni  della professione per l’agente immobiliare che prevede la soppressione del Ruolo il prossimo 12 maggio 2013, oltre a stabilire che per chi svolge l’attività di mediatore una sezione speciale dedicata all’interno del REA.  Le Camere di Commercio avranno  l’obbligo di fornire  agli stessi  un tesserino di riconoscimento a tutela  della professionalità  e a garanzia dei consumatori.

“E’ una vittoria della Federazione, che ha lavorato bene al tavolo di concertazione insieme ai tecnici del Ministero dello Sviluppo economico, e a tutte le categorie interessate, e che oggi - ha dichiarato il presidente Fiaip Righi, intervenendo sulle liberalizzazioni alla trasmissione della Rai “Italia sul 2” -  pur recependo il percorso delle liberalizzazioni dei servizi per gli agenti immobiliari si mantengono saldi i principi ed i requisiti fondamentali per l’accesso alla professione contenuti nella legge 39/89.  Con il nuovo regolamento si rafforzerà , inoltre,  la lotta all’abusivismo e la trasparenza nei confronti dei consumatori”.

Cambiano le regole per gli agenti immobiliari e i mediatori,  ma rimane l’obbligo del corso di formazione e dell’esame per l’accesso alla professione, oltre al possesso dei requisiti soggettivi e di onorabilità.  Si tratta di una vera e propria rivoluzione che prevede per gli agenti un anno di tempo per adeguarsi  alle nuove regole e che vede oggi il Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi illustrare le nuove regole sulle colonne del quotidiano economico e finanziario  Il Sole 24 Ore – Casa Plus 24 e spiegare  il percorso necessario per diventare agente immobiliare.

E’ stato infatti pubblicato, sulla Gazzetta Ufficiale n. 10 del 13 gennaio 2012, il decreto 26 ottobre 2011, recante “Modalità di iscrizione nel registro delle imprese e nel REA dei soggetti esercitanti l’attività di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, in attuazione degli articoli 73 e 80 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59”.  Lo stesso decreto dà  attuazione alla delega contenuta nell’articolo 80 del D. Lgs. n. 59 del 26 marzo 2010. Il decreto, che sarà operativo dal 12 maggio 2012, disciplina quindi le nuove procedure di iscrizione nel Registro delle imprese e nel  REA dell’ attività di mediatore, disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n°39 e successive modifiche.

Nel decreto  viene prevista le modalità di passaggio dei soggetti imprenditoriali e delle persone fisiche iscritte nel Ruolo soppresso dal D. Lgs. n. 59/2010, ma che in realtà è in qualche modo rimasto in vita in attesa dell’entrata in vigore del decreto attuativo. Si ricorda che nel periodo transitorio, fino al prossimo maggio 2012, continueranno a permanere temporaneamente i ruoli, fermo restando l’applicazione dell’istituto dello Scia per coloro  che intraprendono l’attività.

Lo stesso Ministero dello Sviluppo Economico, in anticipo sulla pubblicazione dei decreti sulla Gazzetta Ufficiale, tra cui quello inerente gli agenti di affari in mediazione, ha emanato la Circolare  n. 3648/C del 10 gennaio 2012, nella quale sono stati messi in rilievo i seguenti punti: la data di efficacia dei decreti, il termine perentorio del 12 maggio 2013 entro il quale devono esser svolti gli adempimenti a carico delle imprese attive e delle persone fisiche iscritte nei Ruoli non più attive; l'utilizzo dello strumento della SCIA, la portata esclusivamente procedurale dei decreti, l'utilizzo esclusivo dei mezzi telematici, la istituzione dell'apposita sezione del REA, la modulistica unica a livello  nazionale.

03/02/2012 - Limitazioni all'uso del contante, le novità del decreto Salva Italia

Approfondimento sulla nuova disposizione normativa: i paletti posti per scoraggiare gli escamotage studiati per dribblarla, come i pagamenti “opportunamente” frazionati.


L’intervento legislativo decretato dal governo “Monti”, come già evidenziato in precedenti comunicazioni , ha posto un ulteriore limite all’importo di trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito al portatore o di titoli al portatore, da 2.500 euro (articolo 2, Dl 138/2011) a mille euro (articolo 12 del Dl 201/2011 in vigore dal 6 dicembre 2011).


Il dettato normativo dell’articolo 49 del Dlgs 231/2007, integrato dal decreto “Salva Italia”, al comma 1, dunque, vieta “il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancari o postali al portatore o di titoli al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, quando il valore oggetto di trasferimento, e' complessivamente pari o superiore a euro mille” ….“anche quando e' effettuato con più pagamenti inferiori alla soglia che appaiono artificiosamente frazionati”.
 
Lo stesso decreto legislativo all’articolo 1, lettera m) definisce l’operazione frazionata come “un'operazione unitaria sotto il profilo economico, di valore pari o superiore ai limiti stabiliti dal presente decreto, posta in essere attraverso più operazioni, singolarmente inferiori ai predetti limiti, effettuate in momenti diversi ed in un circoscritto periodo di tempo fissato in sette giorni ferma restando la sussistenza dell'operazione frazionata quando ricorrano elementi per ritenerla tale”.
Con questa definizione il legislatore ha ripreso quanto già espresso dal parere del Consiglio di Stato 1504/1995, sezione III, richiamato tra l’altro nella circolare Mef 2/2012.
 
In particolare, secondo quanto sostenuto dal legislatore e nuovamente posto in evidenza nella recente circolare Mef, è sanzionabile l’ipotesi di cumulo di più trasferimenti, relativi alla medesima operazione, che superano il limite di mille euro quando espletati a scadenze preventivamente prestabilite con intento elusivo.


In mancanza di un preciso limite temporale o quando non si può desumere da alcun elemento, si prende come riferimento un criterio oggettivo (sette giorni).



Diversa è la circostanza in cui i trasferimenti derivino da contratti preesistenti che prevedono pagamenti rateali facenti parte della normale prosecuzione di un’attività commerciale o da accordi contrattuali, in quanto mancando l’artificiosità dei passaggi di somme ingenti non vengono a crearsi i presupposti per la sussistenza delle violazioni.
 
Si evidenzia, altresì, che le operazioni di prelievo e/o di versamento di denaro contante uguali o superiori a mille euro non determinano automaticamente la configurazione di una violazione di cui all’articolo 49 del D.lgs 231/2007, se il soggetto che effettua le anzidette operazioni è sempre lo stesso e non avviene trasferimento a terzi, così come già tra l’altro evidenziato nella circolare Mef del 04 novembre 2011, e se non si concretizza la violazione della disposizione normativa.

15/01/2012 - SOMME A TITOLO DI ACCONTO O CAPARRA NEL PRELIMINARE

La giurisprudenza afferma che nel caso in cui una somma anticipata sia qualificata come caparra, senza precisazione se debba intendersi confirmatoria o penitenziale, nel silenzio va intesa come confirmatoria.La D.R.E. Lombardia, con nota 16.09.2011, n. 114394, ha confermato che nel caso il contratto preliminare preveda il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra, con contestuale funzione di acconto sul prezzo, e l'operazione di trasferimento immobiliare risulti imponibile ai fini IVA, è dovuta la sola imposta di registro in misura fissa.Qualora il contratto preliminare preveda la dazione di somme a titolo di caparra o di acconti di prezzo da effettuarsi in un momento successivo alla firma del contratto preliminare, anche tali somme sono assoggettate a tassazione al momento della registrazione del preliminare, atteso che il significato dell’espressione verbale “prevede” (in due punti utilizzata dal legislatore nella nota all’art. 10 della Tariffa Parte Prima allegata al T.U.R.), include sia ciò che è già stato pagato sia ciò di cui è solo previsto il pagamento.


 


 


 

14/10/2011 - Bolgheri - Strada del Vino

Vendesi nella famosa "Strada del Vino" che collega il borgo medioevale di Bolgheri, ove vi sono ubicate tra le maggiori Aziende vinicole italiane, come: Sassicaia, Ornellaia...a Castagneto Carducci (Livorno), operazioni immobiliari di alto pregio.


Per informazioni, contattare:  +39336709246


For Sale in the famous "Wine Road" that connects the medieval village of Bolgheri, where there are located between the major italian wine Companies, such as: Sassicaia and Ornellaia ... in Castagneto Carducci (Livorno), real estate transactions of high honor.


For information, contact: +39336709246


 

01/09/2011 - Novità Antiriciclaggio

Con decorrenza 13 agosto 2011, l'importo limite di 5.000 euro posto dalla normativa antiriciclaggio in materia di assegni, di libretti di deposito al portatore, di titoli al portatore e di utilizzo di denaro contante è stato ridotto a 2.500 euro.

A partire dal 13 agosto 2011 il limite massimo per effettuare trasferimenti in contanti è fissato in 2.500 euro. Da tale data sono vietati il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito al portatore o di titoli al portatore tra soggetti diversi, quando il valore oggetto di trasferimento, anche artificiosamente frazionato, è complessivamente pari o superiore a 2.500 euro. I trasferimenti oltre l'importo limite possono essere eseguiti solo per il tramite di banche, di Poste Italiane Spa o di istituti di moneta elettronica.

Informiamo infine che la normativa sopra citata prevede l'applicazione di sanzioni amministrative pecuniarie erogate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, al quale le banche sono tenute a segnalare tutte le infrazioni di cui abbiano notizia.Le disposizioni precedentemente descritte sono state introdotte dall'art. 2 del D. L. 13 agosto 2011 n. 138 , a modifica dell'art. 49 del D. Lgs. 21 novembre 2007, n. 231.

03/08/2011 - Mercato Immobiliare

La rigidità dei prezzi e il rialzo dei tassi d’interesse sono i fattori che più influenzano l’andamento del mercato immobiliare quasi in stagnazione.In controtendenza crescono i volumi delle compravendite +2% nelle principali città metropolitane.Gli italiani cercano bilocali e trilocali con box auto, ed immobili di qualità. Redditività media lorda 4,9%







Il mercato immobiliare nel primo semestre 2011, pur essendo sostenuto da una domanda di proporzioni ancora rilevante, non ha confermato i segnali positivi mostrati nel primo semestre 2010, registrando evidenti segnali di scarsa mobilità e dinamicità, quasi al limite della stagnazione. E’ stata, infatti, proprio la domanda a sostenere il mercato, contenendo sia la diminuzione dei prezzi che la diminuzione del volume degli scambi, ma l’ampia forbice (circa il 20%), che continua a tenere distanti richiesta e offerta, ha penalizzato in maniera determinante una notevole fetta di acquirenti che avevano programmato di investire nel mattone, perché agevolati dai prezzi delle abitazioni che si sono mantenuti al ribasso. Nelle tredici principali realtà urbane nazionali prese a campione dal report Fiaip nel primo semestre 2011 si è assistito, mediamente, ad un’ulteriore ribasso dei prezzi di circa un punto e mezzo in percentuale (-1,5%). Ciò ha finito con l’agevolare quel circuito di compravendite in cui la distanza tra domanda ed offerta non è risultata incolmabile, soprattutto nelle zone periferiche, richiamando acquirenti dalle provincie.Restano invariate le possibilità, per chi è interessato a fare un investimento, di approfittare di quest’ulteriore fase di contrazione per acquistare a valori più contenuti, considerando, inoltre, che anche gli immobili di alta qualità, che sinora in periodi di congiuntura negativa avevano mostrato di mantenere meglio degli altri il proprio valore inalterato, iniziano a far registrare minimi, e mostrano chiari segni di ribasso (fino a -5%). Per quanto concerne il dato relativo al numero complessivo di compravendite, secondo quanto riportato dall’Agenzia del Territorio, nel primo trimestre del 2011 le compravendite in Italia sono state complessivamente 298.946, di cui 136.718 nel settore residenziale e 107.564 nelle pertinenze facendo registrare quindi una diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (-3,6%). Si accentua anche la volatilità che riflette un’oggettiva incertezza del mercato dovuta all’attuale situazione economica sia nazionale che internazionale, in bilico tra segnali di ripresa e il perdurare di condizioni di sofferenza, soprattutto sul fronte dell’occupazione. Questo quadro critico trova la sua corrispondenza nell’andamento delle varie tipologie per cui, se il settore residenziale subisce per Fiaip un calo di transazioni del 3,7%% rispetto al primo trimestre dell’anno precedente, i settori terziario e commerciale soffrono un decremento ben superiore, rispettivamente del 4,4%, e 8,9%, mentre il settore produttivo si attesta ad un -2,1%.In sintesi, il mercato immobiliare riprende la discesa iniziata nel 2006 che sembrava arrestata nel 2010. Rispetto al I trimestre 2004, a livello nazionale, si registra un calo del 21% circa, e rispetto al primo trimestre 2006 si evidenzia una contrazione pari al -32% di compravendite così come riferito dall’Agenzia del Territorio. Inoltre, rispetto al primo trimestre del 2004, la riduzione del mercato residenziale registra una contrazione complessiva di compravendite maggiore al Nord, con -28% circa, e pari al -23% circa al Centro e a circa il – 21% al Sud.Per quanto riguarda le otto principali città italiane, è da rilevare un dato tendenziale inverso rispetto alle variazioni negative riscontrate in ambito nazionale, con i volumi di compravendite per il Centro Studi Fiaip che registrano un tasso tendenziale pari a + 2%. Nello specifico a Roma cresce di + 1,3% , a Torino + 8,7%, a Bologna + 5,7%, a Genova + 5,2% e a Palermo +2,4%. Diminuiscono leggermente a Milano, Napoli e Firenze. I prezzi rilevati dagli agenti Fiaip, fatta eccezione per Milano (+3%) e Roma (+1,3%), mostrano un leggero ribasso, mediamente – 2%, unitamente agli immobili ad uso ufficio che continuano a mostrare un segno negativo dei prezzi (mediamente – 5%), i negozi (-6,5%) ed i capannoni (-8%).“I fenomeni internazionali – dichiara Mario Condò de Satriano, Presidente del Centro Studi Fiaip - hanno prodotto una forte fase d’incertezza sul futuro, a cui si è aggiunta l’acuirsi della crisi nazionale, sia a livello politico che economico, che ha trattenuto quanti avevano deciso di collocare i propri risparmi nell’immobiliare, visto il sostanziale contenimento dei prezzi che garantisce la tenuta complessiva dell’investimento, la redditività media di circa il 4,9%, e l’introduzione della cedolare secca”. “Inoltre – segnala Mario Condò de Satriano - il capitolo degli approvvigionamenti bancari finisce ancora col pesare, in maniera negativa, sulla fascia di mercato intermedia, quella, cioè, compresa tra i 350mila euro e i 600mila euro, che continua ad essere l’area di mercato a più scarsa movimentazione in quanto, le banche non finanziano più il 100% dell’importo dell’immobile, e il calo dei tassi d’interesse ha avuto come conseguenza paradossale l’irrigidimento fino all’eccesso del mondo bancario”. A confermarlo sono gli ultimi dati disponibili che indicano un tasso tendenziale annuo dell’erogato per l’acquisto di abitazioni ancora positivo (+8,1%), anche se di entità inferiore rispetto ai due trimestri precedenti del 2010 (entrambi attorno al +20%), pur essendo, tale dato, fortemente condizionato dalla componente di surroga e sostituzione, il cui peso nei primi mesi del 2011 è arrivato addirittura a rappresentare il 40% dell’erogato. Pertanto, secondo il Centro Studi Fiaip, nonostante la favorevole combinazione di tassi d’ interesse contenuti e prezzi immobiliari in lieve flessione, gli effetti positivi sono risultati piuttosto modesti, in funzione di un orientamento selettivo delle banche nei confronti degli acquirenti, e a risentirne continuano ad essere i tempi medi di vendita che confermano circa 8 mesi per portare a termine l’acquisto di un immobile in zona centro, e circa 9 mesi per acquistarne uno in provincia, confermando la media nazionale calcolata per le grandi città, pari a 7,5 mesi di attesa.CompravenditeTornando all’andamento del mercato nei primi mesi del 2011 va segnalato il lieve ribasso del costo di bilocali e trilocali (-2%), tipologie di appartamento che ancora una volta si guadagnano la palma dell’immobile più richiesto da Nord al Sud. I “piccoli tagli”, infatti, sono quelli che maggiormente movimentano il mercato. Nel caso specifico, trilocali (con box auto) e bilocali sono anche il tipo di appartamento più offerto nelle zone di periferia e in quelle immediatamente a ridosso del centro. L’immobile che tira è quello che rientra nella fascia a basso costo: fino a un massimo di 250/300mila euro la compravendita va in porto. La maggior parte delle richieste d’immobili di maggiori dimensioni si registra nei quartieri delle zone semicentrali ed in quelli della periferia. In calo contenuto la domanda registrata nelle zone centrali dove la forbice tra domanda e offerta rimane piuttosto ampia: o si acquistano case di prestigio (superiori a 800mila euro) o appartamenti di piccole pretese. LocazioniDiverso il discorso delle locazioni, dove si registra per il Centro Studi Fiaip un calo per appartamenti residenziali e negozi non tanto dovuto alla scarsità della domanda, quanto a quello dell’offerta. Contrariamente a quanto registrato nel 2010, quando i comuni dell’hinterland fotografavano una situazione frastagliata e disomogenea, l’andamento del mercato nelle provincie, rispecchiano appieno quanto registrato in città. Anche in provincia, nonostante si registri una domanda in crescita di abitazioni, il forte divario tra prezzo richiesto e prezzo offerto, non consente la ripresa delle compravendite alimentando così la medesima fase di stagnazione. L’unico segmento che si muove è rappresentato da quello relativo alla cosiddetta “fascia bassa” in cui sono ricompresi gli immobili tra i 100 e i 150.000 euro. Per Fiaip quindi i fattori che influiscono sull’attuale stagnazione del mercato immobiliare si possono riassumere: nella rigidità dei prezzi e nel rialzo dei tassi d’interesse con conseguente ulteriore selezione del credito da parte della banche.Infatti, nonostante l’Europa registri una moderata crescita dell’economia da non autorizzare interventi di politica monetaria, preoccupazioni relative alle tensioni inflazionistiche hanno indotto la BCE ad aumentare già in due occasioni i tassi di interesse di riferimento portando il costo del denaro a luglio a 1,50%. “Un aumento dello 0,25% – dichiara Mario Condò de Satriano - è inoltre previsto per una terza volta quest’anno, e ciò comporterebbe un’ulteriore irrigidimento delle condizioni di accesso al credito, con inevitabili ricadute negative per il mercato immobiliare già fortemente influenzato dalle false aspettative di prezzo di gran parte dei venditori, tuttora ancorati ai livelli del 2006/2007”. Un adeguamento dei prezzi ai valori correnti, associato ad una politica creditizia meno selettiva, rappresentano gli elementi fortemente imprescindibili e determinanti per un’effettiva ripartenza e velocizzazione del mercato. Al momento, viceversa, prende sempre più forma l’immagine di una situazione di stallo in cui la rigidità dei prezzi, associata alle difficoltà di erogazione del credito, finisce inevitabilmente per rallentare, se non addirittura ingessare, gran parte della domanda potenziale.

08/11/2010 - Solo il mediatore iscritto matura il diritto alla provvigione

Commentiamo, qui di seguito, una recente pronuncia della Corte di Cassazione (Cassazione Civile, sezione terza, 11 giugno - 8 luglio 2010 n. 16147/10) che ha stabilito alcuni importanti principi di diritto in tema di mediazione, soprattutto dopo la modifica legislativa introdotta dal D. Lgs. 26 marzo 2010 n. 59., statuendo, da un lato, che la norma che ha soppresso il ruolo di cui all'articolo 3 della legge 3 febbraio 1989 n. 79, non ha effetto retroattivo, ma, soprattutto, che solamente i mediatori iscritti nel registro o nei repertori tenuti dalla Camere di Commercio avranno diritto alla provvigione. La decisione nasce dalla causa che un geometra, libero professionista, promuove nei confronti di un imprenditore edile assumendo di avere svolto un'attività mediatoria per la vendita di un complesso edilizio. Il giudice di primo grado da ragione al geometra, ritenendo che nella fattispecie si versasse in una ipotesi di contratto atipico di procacciamento di affari, mentre, il giudice di appello riformava la sentenza rilevando che dalla documentazione versata in causa e dagli atti processuali emergeva trattarsi di contratto di mediazione tipica e che, di conseguenza, a norma della legge 3 febbraio 1989 n. 79 il diritto alla provvigione spettava solamente se si era iscritti al ruolo di cui all'art. 2 della stessa. Il libero professionista ricorreva per Cassazione, sostenendo, oltre al resto, che essendo intervenuto, nelle more del giudizio, il D.Lgs 26 marzo 2010, che, appunto, ha soppresso il ruolo dei mediatori, il diritto alla provvigione non era più precluso dalla mancata iscrizione del mediatore al ridetto ruolo. Il ricorso non è stato accolto rilevando gli ermellini che, quanto al citato decreto legislativo, che esso non poteva essere applicato alla fattispecie in esame, in quanto esso non contiene alcuna norma che lo renda applicabile anche ai rapporti già esauriti. Rilevano, infatti, i Giudici di legittimità: “Infatti il principio della irretroattività della legge (art. 11 preleggi), che è applicabile anche alle norme di diritto pubblico, preclude l'applicazione della nuova normativa non soltanto ai rapporti giuridici già esauriti, (come è quello in esame) ma anche a quelli sorti anteriormente ed ancora in vita, qualora gli effetti sostanziali scaturenti da detta normativa siano eziologicamente collegati con un fattore causale non previsto da quella precedente. (Cass. n. 10436 del 18/07/2002)“. Ma la Corte ha pronunciato, con la sentenza in commento, un altro importante principio di diritto relativo alla disciplina della mediazione. Si legge, infatti, nella sentenza; “In ogni caso va osservato che il D.Lgs. n. 59 del 2010, art. 73, ha sì soppresso il ruolo di cui alla L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2 e successive modificazioni, ma non ha abrogato tale legge.
È stato, anzi, disposto che le attività disciplinate dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39, sono soggette a dichiarazione di inizio di attività, da presentare alla Camera di commercio, competente per territorio corredata delle autocertificazioni e delle certificazioni attestanti il possesso dei requisiti prescritti. La Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura verifica il possesso dei requisiti e iscrive i relativi dati nel registro delle imprese, se l'attività è svolta in forma di impresa, oppure nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA) previsto dalla L. 29 dicembre 1993, n. 580, art. 8 e dal D.P.R. 7 dicembre 1995, n. 581, art. 9, assegnando ad essi la qualifica di intermediario per le diverse tipologie di attività, distintamente previste dalla L. 3 febbraio 1989, n. 39. Il comma 6 di detto art. 73 statuisce che “Ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella L. 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)
”.. Ciò comporta che in assenza di abrogazione della L. n. 39 del 1989, art. 6, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al D.Lgs. n. 59 del 2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla Camera di commercio secondo l'art. 73 cit..”. La Cassazione, dunque, ha chiarito che il recente decreto legislativo ha previsto che l'esercizio delle attività disciplinate dalla legge n. 39 del 1989 sono comunque soggette alla denuncia di inizio attività previa autocertificazione e certificazione relative al possesso dei requisiti prescritti per l'esercizio dell'attività di mediazione, precisando che il sesto comma dell'art. 73 prevede ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA). Da ciò non può non derivare che in assenza di abrogazione dell'art. 6 della l. n. 39/1989, ma in presenza della sola soppressione del ruolo, la norma di cui all'art. 6 va letta nel senso che, anche per i rapporti di mediazione sottoposti alla normativa di cui al d.lgs. n. 59/2010, hanno diritto alla provvigione solo i mediatori che sono iscritti nei registri o nei repertori tenuti dalla camera di commercio secondo l'art. 73 cit.. La sentenza in commento ci pare ineccepibile sotto ogni punto di vista e da la giusta e corretta interpretazione di uno degli aspetti sorti all'indomani della pubblicazione del provvedimento abrogativo del ruolo.


Avv. Roberto Bella

22/12/2009 - IPOTECA ISCRITTA DA EQUITALIA SU IMMOBILI DEL CONTRIBUENTE





Deve essere revocata l’iscrizione ipotecaria eseguita da Equitalia sull’immobile di un contribuente che ha assolto, per oltre la metà, il debito iscritto a ruolo, e che sta beneficiando, per la parte residua, di un piano di rateizzazione.

20/12/2009 - MEDIAZIONE CONCLUSA CON IL PRELIMINARE







Il diritto alla provvigione è legittimo anche in relazione alla sottoscrizione di un preliminare di compravendita che reca tutti gli elementi essenziali per la sua definizione e che preveda, in caso di mancata stipula del contratto definitivo, la possibilità di ricorrere alle disposizioni di cui all’art. 2932 del Codice Civile  


Trib. Monza sent. n. 551/2009


07/10/2009 - RIVALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI





Nell’attuale disciplina di rivalutazione, come nelle precedenti, la presenza del bene nell’esercizio in cui è effettuata la rivalutazione (esercizio in corso al 31.12.2008) e nell’esercizio immediatamente precedente, sulla base di un diritto di proprietà o di altro diritto reale, è richiesta allo scopo di escludere dalla rivaluta-zione i beni di acquisizione più recente.


Si ritiene che tale finalità sia comunque soddisfatta anche in particolari ipotesi in cui, in assenza di un bi-lancio formale, è comunque possibile dimostrare oggettivamente la presenza dei beni nel patrimonio dell’impresa nei 2 esercizi di riferimento

07/10/2009 - CONTRATTO PER PERSONA DA NOMINARE E CESSIONE DEL CONTRATTO





Nel caso di contratto per persona da nominare, se il termine per la designazione del compratore finale non è determinato né oggettivamente determinabile, si configura la cessione del contratto da parte del contraente del preliminare di acquisto.


In linea di principio può ammettersi la possibilità di applicazione della procedura di variazione in diminu-zione dell’Iva in caso di dichiarazione di nomina del terzo a seguito di stipula del preliminare. Tuttavia, ai fini dell’applicazione della procedura di variazione in diminuzione dell’Iva ai sensi dell’art. 26, c. 2 del D.P.R. 633/1972, occorre verificare se la dichiarazione di nomina sia effettuata nei termini e con le moda-lità previste dall’art. 1402 Codice Civile, così da ritenere perfezionato un contratto per persona da nomi-nare e, conseguentemente, prodotto l’effetto della sostituzione dell'originario contraente. In particolare, non è configurabile un contratto per persona da nominare, ma un’operazione di rivendita, quando non è stato fissato un termine previsto per la nomina dell’effettivo acquirente, data la determinazione incerta e generica del termine, come quella secondo la quale la dichiarazione di nomina doveva essere fatta «al momento della stipula del rogito definitivo di compravendita». Con riferimento a tale fattispecie, le parti hanno individuato il termine per la supposta dichiarazione di nomina del terzo ai sensi dell’art. 1402 Codi-ce Civile "al momento del rogito notarile", determinazione espressamente qualificata come "incerta e ge-nerica" dalla R.M. n. 400649/1986. Poiché nel caso concreto le parti hanno stabilito un termine del tutto incerto per la nomina del terzo, il contratto ha comunque prodotto i suoi effetti fra i contraenti originari ai sensi del citato art. 1405 Codice Civile. Di conseguenza, non è applicabile nella fattispecie la procedura di variazione Iva di cui all’art. 26, c. 2 del D.P.R. 633/1972.

16/09/2009 - SPESE CONDOMINIALI







Stop al limite di due anni entro cui il proprietario poteva chiedere il rimborso delle spese condominiali poste a carico dell’inquilino. Cancellata anche la norma che stabiliva un limite massimo di tre mesi al pagamento anticipato del canone di locazione.Lo segnala la Confedilizia, precisando che si trattava di previsioni – ora espressamente abrogate – contenute in provvedimenti che regolavano in via transitoria una materia, quella della locazione degli immobili urbani, interamente ridisegnata della legge sull’equo canone, ma che la giurisprudenza considerava ancora in vigore. Il che certo non giovava alla chiarezza e coerenza del quadro normativo. Il fatto che si ritenesse ancora in vigore la disposizione sugli oneri accessori, infatti, portava alla conseguenza che nel rapporto tra locatore e conduttore il termine prescrizionale per il pagamento delle spese condominiali fosse limitato a due anni, mentre nel rapporto tra singolo condomino e condominio tale termine – in ossequio ai princìpi generali – fosse quinquennale: una ingiustificata disparità ora cancellata. L‘applicabilità della disposizione sul pagamento anticipato dei canoni, invece, non consentiva alle parti di concordare liberamente le modalità di pagamento della pigione, in particolare, con riguardo alle locazioni ad uso diverso dall’abitativo. Ora, anche per queste, ciò sarà possibile.Nulla cambia, invece, anche dopo l’espressa abrogazione, per i contratti di locazione “agevolati” (quelli redatti sulla base degli Accordi che la Confedilizia stipula con i sindacati degli inquilini) i quali, in ogni caso, devono conformarsi ai tipi di contratto ministeriali. Per i contratti di locazione in corso, infine, sia che si tratti di locazioni abitative sia che si tratti di locazioni ad uso diverso, occorrerà fare riferimento a quanto in proposito stabilito nell’atto. Qualora fossero previste pattuizioni di corresponsione anticipata di diverse mensilità di canone, esse devono ritenersi pienamente valide (a parte il caso – appena detto – dei contratti agevolati, per i quali si deve comunque fare riferimento alle prescrizioni dell’apposito decreto ministeriale, finché non sia modificato). Ove così non fosse, le parti potrebbero comunque ricontrattare, di comune accordo, le modalità di pagamento della pigione.

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